Principios del Derecho Registral: rogación, tracto sucesivo y caducidad del asiento

1. Ámbito Subjetivo: Legitimación para la Presentación de Documentos

¿Quién o quiénes pueden presentar el documento? Cualquiera que tenga un interés legítimo.

1.1. Principio de Rogación

El procedimiento registral se inicia a instancia de parte interesada para realizar diversos tipos de asientos en los libros registrales. Pueden solicitar la inscripción:

1. El que adquiere el derecho.
2. El que lo transmite.
3. Quien tenga y acredite un interés en asegurar el derecho que debe inscribirse.
4. Quien tenga representación legal de cualquiera de los anteriores.

La petición de inscripción ha de ser:

• EXPRESA: Realizada por escrito (público o privado) o verbalmente.
• TÁCITA: Cuando se presenta un documento que causa un acto o negocio jurídico que afecta a la titularidad y requiere inscripción.

1.2. Principio de Tracto Sucesivo (Artículo 20 de la Ley Hipotecaria)

Este principio exige que el transferente tenga inscrito el derecho que transmite y que el causante traiga causa de él. Significa que debe existir un encadenamiento perfecto entre las sucesivas inscripciones o anotaciones. No puede haber saltos.

La desinscripción (o, más propiamente, la denegación de la inscripción) se produce cuando hay saltos injustificados, es decir, no se puede inscribir el último suceso respecto a la finca si los anteriores no están inscritos correlativamente y con sentido.

Modalidades del Tracto Sucesivo

El principio se aplica a diversas figuras, incluyendo:

• Mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que actúen en nombre de otros.
• Herederos (incluyendo las enajenaciones forzosas derivadas de procedimientos ejecutivos seguidos contra los herederos para hacer efectivas las deudas del causante).

Tracto Sucesivo Abreviado

Se aplica, por ejemplo, en la transmisión de una finca proindiviso propiedad del causante y heredada por distintos herederos. Esta transmisión no queda reflejada en un asiento específico, pues basta con que esta primera transmisión se haga constar en un asiento en el que se inscriba el derecho del coheredero, adquirido por compra o cesión de sus coherederos.

2. Ámbito Temporal: Vigencia y Caducidad del Asiento de Presentación

La vigencia del asiento registral es temporal y limitada.

Plazo de Caducidad

El plazo de caducidad es de 60 días hábiles, contados desde el día siguiente al de la fecha de presentación.

Transcurrido este plazo, el asiento caduca y se cancela de oficio mediante nota marginal. Es importante destacar que este plazo de 60 días es prorrogable.