Régimen Jurídico de la Compraventa y la Permuta en el Derecho Civil

Contenido y Alcance del Contrato de Compraventa

El contenido del contrato de compraventa hace referencia a que este negocio jurídico produce obligaciones recíprocas para el comprador y el vendedor. Principalmente, nacen obligaciones para el vendedor relativas a la entrega de la cosa y para el comprador respecto al pago del precio, aunque no de forma exclusiva. En la compraventa, a tenor del artículo 1445 del Código Civil (CC), uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Las Obligaciones del Vendedor

Las obligaciones principales del vendedor consisten en:

• Entregar la cosa vendida.
• Según lo dispuesto en el artículo 1094, conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta que se efectúe dicha entrega.
• Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

Entrega de la Cosa: Casos en que Cesa la Obligación

Si la función primordial del contrato de compraventa es la de transmitir el dominio de la cosa al comprador, la obligación fundamental del vendedor será la de llevar a cabo la entrega del objeto, dada la naturaleza consensual del contrato. Debe tenerse en cuenta que la entrega de la cosa abarca a sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, así como a los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato. El vendedor debe facilitar al comprador los títulos de pertenencia e informes para hacer valer lo transmitido.

El Código Civil regula en los artículos 1462 a 1464 las diversas formas de entrega o tradición que, realizadas con posterioridad a la celebración del contrato, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprador.

Facultad de Retención de la Cosa

El Código considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega en dos supuestos concretos:

1. Compraventa con precio de presente: Regulado en el artículo 1466, el vendedor no estará obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago.
2. Compraventa con precio aplazado: El vendedor no estará obligado a realizar la entrega si, después de la venta, el comprador resulta insolvente y el vendedor corre un inminente riesgo de perder el precio.

Conservación de la Cosa y Teoría de los Riesgos

La perfección (celebración) y la consumación del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes en el tiempo. Durante el lapso temporal en que el bien sigue en poder del vendedor, este puede sufrir deterioros o generar beneficios. En relación con los beneficios o incrementos, estos han de ser imputados al comprador, pues el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182. Esta regla se aplicará también a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, sin consideración a su peso, número o medida.

La Transmisión de la Propiedad: Supuestos de Doble Venta

La distinción entre la perfección del contrato (fase obligacional) y la consumación (entrega y pago) abre la posibilidad de la doble venta: la venta de una misma cosa a diferentes compradores por parte de una misma persona. El artículo 1473 establece las reglas para determinar quién deviene propietario:

• Bienes muebles: La propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
• Bienes inmuebles: La propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no hay inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando esta, a quien presente el título de fecha más antigua.

El Saneamiento en el Contrato de Compraventa

Saneamiento por Evicción

La evicción ocurre cuando el comprador se ve privado de la propiedad de la cosa comprada, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Es un elemento natural del contrato; se presume su existencia, aunque se admite la validez de los pactos para aumentar, disminuir o suprimir esta obligación (artículo 1475). Si se produce la evicción total y no hubo renuncia, el comprador puede exigir los conceptos indemnizatorios del artículo 1478.

Saneamiento por Carga o Servidumbre no Aparente

El artículo 1483 regula las cargas ocultas. Si la finca estuviese gravada con alguna carga o servidumbre no aparente (no mencionada en la escritura) de tal naturaleza que el comprador no la habría adquirido de conocerla, este podrá pedir la rescisión del contrato o una indemnización. El plazo es de un año desde el otorgamiento de la escritura para la rescisión o indemnización, y un año adicional desde el descubrimiento de la carga solo para la indemnización.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Surge cuando la cosa tiene defectos que la hacen impropia para su uso o disminuyen su utilidad de tal modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos (artículo 1484). Se excluye si los vicios son manifiestos o si el comprador es un perito que debía conocerlos. El comprador puede optar por:

• Acción redhibitoria: Resolver el contrato con restitución de gastos.
• Acción estimatoria (quanti minoris): Rebajar una cantidad proporcional del precio.

Obligaciones del Comprador

La obligación principal es el pago del precio convenido. Según el artículo 1500, debe hacerse en el tiempo y lugar fijados. Si no se fijaron, el pago se hará en el tiempo y lugar de la entrega de la cosa, consagrando la simultaneidad de las prestaciones.

Facultad de Suspender el Pago

El artículo 1502 permite al comprador suspender el pago si fuera perturbado en la posesión o dominio, o tuviera fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, a menos que el vendedor afiance la devolución o se haya pactado lo contrario.

Pago de Gastos Complementarios

El comprador debe abonar:

• Gastos necesarios y útiles hechos en la cosa desde la perfección hasta la consumación.
• Gastos de transporte o traslación (salvo pacto en contrario).
• Gastos de expedición de la primera copia de la escritura y posteriores a la venta (artículo 1455), incluyendo la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Compraventas Especiales: El Retracto Convencional

El retracto convencional (o venta con pacto de retro) ocurre cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (artículo 1507). Para ello, debe reembolsar el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo (artículo 1518). Si el vendedor no cumple con estos reembolsos, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio.

El Contrato de Permuta

Concepto y Caracteres

La permuta es el intercambio de cosa por cosa. El artículo 1538 la define como el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Sus caracteres son:

• Consensual: Se perfecciona por el consentimiento.
• Bilateral: Genera obligaciones recíprocas.
• Oneroso: Existe contraprestación.
• Traslativo del dominio: Transmite la propiedad.

Se diferencia de la compraventa principalmente por la ausencia de precio en dinero. El Código Civil establece que, en lo no previsto específicamente, la permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa.

Permuta de Cosa Ajena y Evicción

Si un permutante recibe una cosa y acredita que no era propia de quien la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció y cumplirá con devolver la recibida (artículo 1539). En caso de evicción (perder la cosa recibida por sentencia), el artículo 1540 permite optar entre recuperar la cosa que dio (si aún está en poder del otro) o reclamar una indemnización de daños y perjuicios.

Permuta de Solares por Pisos o Locales

Es una figura frecuente en la actualidad inmobiliaria donde el dueño de un solar transmite la propiedad a un constructor a cambio de una superficie construida futura. La jurisprudencia oscila entre calificarlo como permuta o como contrato atípico (mezcla con contrato de obra). Según el artículo 13 del Reglamento Hipotecario, para su inscripción registral debe describirse la obra conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y fijarse un plazo de edificación que no exceda los diez años.