Régimen Jurídico de la Locatio-Conductio en el Derecho Romano

Elementos del Contrato de Arrendamiento

En el marco del Derecho Romano, los elementos constitutivos de este contrato son fundamentales para su validez y ejecución. Se distinguen principalmente los siguientes:

1. Acuerdo de las partes

Consiste en el consenso sobre la cesión del uso de la cosa durante un tiempo determinado o sobre la ejecución de determinadas obras.

2. La cosa u objeto del contrato

Podía ser objeto del contrato cualquier cosa, ya fuera mueble o inmueble, siempre que no fuera consumible por el uso. Se distinguen tres modalidades principales:

• A. Locatio rei: La cosa debía ser siempre algo material, susceptible de producir una ventaja para el arrendatario.
• B. Locatio operarum: Si el locator ejercía una actividad especializada (médico, pintor, etc.), debía precisarse con exactitud el género de la actividad realizada.
• C. Locatio operis faciendi: Las partes debían ponerse de acuerdo sobre la obra a realizar. Esta podía ejecutarse proporcionando los materiales el locator, o bien suministrándolos el conductor.

3. Merced (Merces)

Normalmente consistía en dinero. No obstante, en ocasiones, como en los arrendamientos públicos romanos, era frecuente el arrendamiento en especie. El pago de la merced es un elemento esencial y es precisamente lo que distingue al arrendamiento (locatio-conductio) de otros contratos gratuitos como el comodato o el mandato.

4. Duración

La duración era estipulada por las partes. Si no se acordaba nada al respecto, su duración se regulaba por lo establecido por la costumbre para cada tipo de arrendamiento. En ocasiones, existieron en Roma locationes perpetuas o por tiempo indeterminado.

Si al vencimiento del período fijado el arrendatario seguía gozando de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se producía la renovatio tacita (tácita reconducción) del contrato, estimándose que dicho contrato mantenía su eficacia para sucesivos términos anuales.

Derechos y obligaciones de las partes

Con referencia a la locatio conductio rei: El

Extinción del contrato de arrendamiento

La finalización del vínculo contractual en la locatio-conductio se produce por las siguientes causas:

1. Por destrucción material de la cosa arrendada o por un cambio en su situación jurídica (por ejemplo, quedar fuera del comercio).
2. Por el cumplimiento del término, salvo en la locatio conductio rei (arrendamiento de cosas), donde es posible la reconducción tácita.
3. Por fallecimiento:
   • Por muerte del locator en la locatio operarum (arrendamiento de servicios).
   • Por muerte del conductor en la locatio operis faciendi (arrendamiento de obra), cuando se trata de la persona que debe realizar la obra.
   • Nota: No sucede así en la locatio conductio rei, en la que los derechos y obligaciones de las partes se transmiten a sus herederos.
4. Por mutuo acuerdo de las partes.
5. Tratándose de arrendamiento de fundos (fincas):
   • Por venta de la cosa arrendada.
   • Por falta de pago del precio, normalmente durante un periodo de dos años.
   • Por usar la cosa de un modo distinto al pactado.

Asimismo, el arrendatario puede dar por finalizado el contrato cuando el arrendador incurra en mora en la entrega de la cosa, y en los casos de evicción y de vicios ocultos que el arrendador no manifestase en el momento de la perfección del contrato.