Servidumbres, Derecho de Superficie y Expropiación Forzosa: Guía Completa de Derechos y Procedimientos

Servidumbre

Regla que impone la obligación de guardar distancias entre construcciones y determinadas características del resto, para evitar posibles perjuicios a los colindantes.

Servidumbre de paso

La servidumbre de paso debe darse por el camino menos perjudicial al predio sirviente y, si es posible, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. Su anchura será la que baste a las necesidades del fundo dominante.

Si se abre un nuevo camino, el dueño del predio sirviente podrá pedir la extinción de la servidumbre. En ese caso deberá devolver la indemnización que recibió por el valor del terreno, no la parte de daños y perjuicios.

Servidumbre de luces y vistas

El dueño de una finca no medianera que esté contigua a una finca ajena no puede abrir en ella ventanas o huecos como quiera. Cierto es que ello sería un ejercicio de su derecho de propiedad, pero expondría el fundo vecino a una inspección y molestias intolerables en una buena vecindad.

Derecho de superficie

El derecho de superficie es aquel derecho que concede a su titular la facultad de tener y mantener la propiedad sobre una edificación o construcción asentada en el suelo o terreno ajeno.

Mediante este derecho queda exceptuado el principio de accesión, según el cual el propietario del terreno se hace dueño de todo lo que de manera natural o artificial se une o incorpora a él.

Expropiación forzosa

La expropiación forzosa es una institución jurídica que existe en todos los países democráticos. Consiste en el sacrificio de las situaciones patrimoniales de los particulares. Sin embargo, y como establece la Constitución española, deberá compensarse económicamente dicha expropiación.

Podemos definir la expropiación forzosa como la transferencia coactiva de la propiedad por razón de utilidad pública o de interés social, acompañada del pago de su valor económico.

Sujetos

La expropiación forzosa solo puede ser acordada por el Estado, las Comunidades Autónomas y las Administraciones. Estos son los sujetos expropiantes:

• Expropiante: se entiende por tal el titular activo de la potestad expropiatoria. Esta posición subjetiva se corresponderá al Estado, las CCAA, islas, provincias y municipios.
• Beneficiario: sujeto que representa al interés social y a cuya realización está legitimado para pedirlo a la Administración expropiante el ejercicio de la potestad expropiada.
• Expropiado: titulares de bienes y derechos que son objeto de transmisión y adquisición por una expropiación y a quienes han de pagarse el precio correspondiente.

Causa

Se entiende el motivo o finalidad que justifica el sacrificio de un bien en favor de la Administración. Esta finalidad o justificación debe perdurar durante un tiempo, de tal forma que, si la causa de la expropiación desaparece, surge el derecho de reversión del expropiado, derecho que consiste en la devolución de los bienes.

Determinación del justo precio

A través de este procedimiento expropiatorio se precisa cuáles van a ser las cantidades a indemnizar. La indemnización equivaldrá al valor real de la cosa a expropiar, es decir, a su valor de mercado.

La jurisprudencia define el justiprecio como la cantidad de dinero suficiente para adquirir en el mercado un bien análogo y, además, cubrir los restantes perjuicios patrimoniales derivados de la expropiación. Si no llegan a un acuerdo la Administración y el administrado, seguirán un procedimiento; y en caso de desacuerdo, el jurado es quien va a determinar el justo precio.

Pago y ocupación

Una vez determinado el justo precio, la Administración procede a pagar la cifra fijada por el jurado. Si esta tarda más de 6 meses en pagar, deberá abonar intereses de demora. El pago ha de hacerse en dinero. Si transcurren más de 2 años sin que la Administración pague, deberá hacerse una nueva evaluación del conjunto expropiado.

Procedimientos singulares

El procedimiento que hemos explicado es el procedimiento expropiatorio general, pero existen otros casos singulares:

• Procedimiento de urgencia: la única diferencia de este procedimiento, con el general, es que el justo precio se deduce de la situación fiscal del expropiado.
• Expropiaciones especiales: su especialidad radica en la naturaleza de los bienes expropiados, como pueden ser la expropiación de zonas o grupos de bienes, la expropiación de bienes de valor artístico, histórico y arqueológico, los procedimientos que dan lugar al traslado de población, etc.

Reversión de los objetos expropiados

La reversión constituye la posibilidad, por parte del sujeto expropiado, de readquirir los bienes que fueron objeto de expropiación, en caso de que no se realice la obra o no se ponga en funcionamiento el servicio que motivó la expropiación. Si opta por la reversión del bien, el expropiado deberá devolver a la Administración el justo precio recibido.