Kira Hukuku Rehberi: Kira Bedeli, Depozito, Hapis Hakkı, Alt Kira ve Tahliye Sebepleri | Eser Sözleşmesi ve Ayıptan Sorumluluk

BÖLÜM I: KİRA HUKUKU DERİNLEMESİNE İNCELEME

1. Kira Bedelinin İfa Yeri, Zamanı ve Kiracının Temerrüdü

A. Kira Bedelinin İfa Yeri ve Zamanı (TBK m. 314)

Kira bedelinin ne zaman ve nerede ödeneceği öncelikle taraflar arasındaki sözleşme serbestisi çerçevesinde kararlaştırılır. Sözleşmede hüküm bulunmaması halinde kanuni tamamlayıcı kurallar devreye girer.

Götürülecek Borç Niteliği: Kira bedeli, para borçlarının genel niteliğinin bir uzantısı olarak bir "götürülecek borç" niteliğindedir. Aksine bir sözleşme veya yerel adet yoksa, kiracı kira bedelini kiraya verenin yerleşim yerinde veya iş yerinde ifa etmekle yükümlüdür.

Banka Hesabına Ödemede Usul: Günümüz sosyo-ekonomik şartlarında ödemeler genellikle banka kanalıyla (Havale/EFT) yapılmaktadır. Kira bedeli, paranın kiraya verenin hesabına fiilen geçtiği tarihte ifa edilmiş sayılır. Gönderim veya talimat anı değil, hesaba intikal anı esastır.

Alacaklı Temerrüdü Riski: Kiraya veren, ödemeye imkan tanıyacak şekilde banka hesabını açık tutmakla yükümlüdür. Kiraya verenin hesabı kapatması veya bloke etmesi nedeniyle ödeme yapılamazsa, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) uyarınca alacaklı temerrüdü (TBK m. 136 vd.) hükümleri uygulanır; kiracı borçlu temerrüdüne düşmüş sayılmaz.

B. Kiracının Temerrüdü ve Yazılı İhtar Süreci (TBK m. 315)

• Hukuki Niteliği: TBK m. 315 hükmü, kiracının asli borcu olan kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya verene sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme yetkisi tanıyan özel bir temerrüt düzenlemesidir. Bu hüküm, genel hükümlere (TBK m. 123-125) göre özel niteliktedir ve öncelikle uygulanır.
• Nispi Emredicilik: Bu hüküm nispi emredici niteliktedir. Kanunda öngörülen 10 ve 30 günlük asgari süreler sözleşmeyle kiracı aleyhine kısaltılamaz; ancak kiracı lehine uzatılması mümkündür.
• Süre Hesaplama Usulü: İhtar süresi, ihtarın noterden çekildiği tarihte değil; kiracının ihtarnameyi fiilen tebliğ aldığı tarihi izleyen günden (ertesi gün) itibaren işlemeye başlar. Noterden çekilen tarih değil, tebliğ şerhi esas alınmalıdır.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Güvence Verme Borcu (Depozito)

A. Güvence Bedelinin Sınırı ve Depo Usulü (TBK m. 342)

• Kurumun Amacı ve Sınırı: Güvence borcu (depozito), yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir kurumdur. Temel amacı, ödenmeyen kira bedellerini veya kullanım süresince kiralananda meydana gelebilecek mutad dışı hasarları teminat altına almaktır. Üst sınır olarak üç aylık kira bedeli emredici sınır olarak belirlenmiştir.
• Kira Artışının Etkisi: Kira bedeli sonradan artsa bile, bankadaki depozito bedeli kendiliğinden artış göstermez. Bankada zaten faiz işletilmektedir. Ancak taraflar sözleşmeye "her yıl yeni kira bedeline göre depozitonun güncelleneceği" yönünde bir intibak kaydı koyabilirler. Değer kaybını önlemek adına depozitonun altın veya döviz cinsinden kararlaştırılması (üç aylık sınırı aşmadığı müddetçe) geçerlidir.
• Depo Usulü: Kanuni usule göre para, kiraya verenin eline doğrudan verilmemeli, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

B. Güvence Bedelinin İadesi ve 3 Aylık Hak Düşürücü Süre

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse; banka, kiracının tek taraflı istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade etmekle yükümlüdür.

3. Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK m. 336 - 338)

A. Konusu ve Kapsamı (TBK m. 336)

Hukuki Özelliği: Hapis hakkı, yalnızca taşınmaz (gayrimenkul) kiralarında kiraya verene tanınmış ayni bir teminat hakkıdır. Dikkat edilmesi gereken husus; hakkın taşınmaz kiralarında doğduğu, ancak konusunu kiralananın içindeki "taşınır malların" (eşyaların) oluşturduğudur.

Kapsama Giren Alacaklar: Kira bedeli, muaccel yan giderler (yakıt, apartman elektriği vb.), hapis hakkı masrafları, takip giderleri ve temerrüt faizleri bu kapsamda yer alır. Kiralananın özensiz kullanılması nedeniyle oluşan hasar tazminatları ise bu hakla güvence altına alınamaz. Sözleşme bittikten sonra mülk boşaltılmamışsa doğan ecrimisil bedeli de bu kapsamdadır.

Zaman Sınırı: Kanun süre yönünden katı bir sınırlama getirmiştir: Takip veya paraya çevirme tarihinden geriye doğru işlemiş bir yıllık ve ileriye doğru işlemekte olan altı aylık kira alacağı bu hakla güvenceye alınabilir. Hapis hakkı, kiracının kanunen haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

B. Üçüncü Kişilerin ve Alt Kiracının Eşyaları (TBK m. 337)

Alt kiracının getirdiği eşyalar, alt kiracının asıl kiracıya olan muaccel kira borç sınırı dahilinde hapis hakkına tabidir. Üçüncü kişilere ait eşyalarda kiraya verenin iyi niyeti (malın kiracıya ait olduğunu zannetmesi) korunur. Ancak mal çalınmış, kaybolmuş veya malikin elinden rızası dışında çıkmışsa hapis hakkı doğmaz. Kiraya veren eşyanın başkasına ait olduğunu öğrendiği halde fesih döneminde feshetmezse bu hakkı kaybeder.

C. Hakkın Kullanılması ve Kolluk Yardımı (TBK m. 338)

Kiraya veren hapis hakkını kendi eliyle satamaz; Sulh Hukuk Mahkemesi veya İcra Müdürlüğü aracılığıyla "Hapis Hakkı Defteri" tutulmasını talep eder. Eşyalar gizlice veya zorla götürülürse, götürülme tarihinden itibaren 10 gün içinde kolluk gücü (polis/jandarma) yardımıyla kiralanana geri getirilir.

4. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri

A. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (TBK m. 322)

Hukuki Yapı: Alt kirada, asıl kira sözleşmesi aynen devam eder; ilk kiracı "kiracı" sıfatını korur ve alt kiracı ile ikinci bir bağımsız kira sözleşmesi kurar. Adi kira sözleşmelerinde kural alt kiralama serbestisi iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural alt kiralama yasağıdır. Kiraya verenin yazılı rızası şarttır.

Nispi İlişkinin İstisnaları: Alt kiracı kiralananı asıl sözleşmeye aykırı kullanırsa (örneğin konutu depo yaparsa), kiraya veren aralarında sözleşme olmasa dahi doğrudan alt kiracıya başvurarak aykırılığın giderilmesini talep edebilir.

B. Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323)

Kira ilişkisinin devrinde tam bir taraf değişikliği söz konusudur; devreden kiracı sözleşmeden tamamen çıkar, yerine üçüncü kişi dahil olur. Devir için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. Konut kiralarında kiraya veren sebepsiz reddedebilirken, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça devire rıza göstermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kanun gereği sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu kalır.

5. Kira Sözleşmesinin Sona Erme ve Tahliye Sebepleri

A. Genel Hükümlere Göre Sona Erme (Adi Kiralar)

Sürenin Geçmesi (TBK m. 327): Belirli süreli adi kiralarda sözleşme, sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer. Taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi (TBK m. 328 - 329): Süre 6'şar aylık farazi dönemlere bölünür. Fesih için bu dönemlerin sonundan en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılması şarttır. Süre kaçırılırsa ihtar ancak bir sonraki dönem sonunda hüküm doğurur ("Dönem Atması").

B. Olağanüstü Fesih Sebepleri

Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m. 331): Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih sürelerine (taşınmazda 3 ay) uyularak her zaman feshedilebilir. Bu fesihte 6 aylık farazi dönem sonlarının beklenmesine gerek yoktur.

Kiracının İflası (TBK m. 332) ve Ölümü (TBK m. 333): İflas halinde güvence verilmezse sözleşme hemen feshedilebilir. Ölüm halinde ise mirasçılar en yakın dönem sonu için tazminatsız fesih hakkına sahiptir.

C. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erme (TBK m. 347)

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6. Aile Konutu Koruması ve Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri

A. Kira Hukukunda Aile Konutu Koruması (TBK m. 349)

Kiralanan taşınmaz aile konutu vasfındaysa, kiracı olan eş, diğer eşin açık yazılı rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, tek taraflı bildirimle sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır. Bu durumda tüm ihtarlar her iki eşe de ayrı ayrı zarflarda tebliğ edilmek zorundadır.

B. Mahkeme Yoluyla (Dava İle) Tahliye Sebepleri (TBK m. 350 - 351)

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1): Kiraya verenin kendisi veya yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı için açılır.
2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2): Esaslı tamirat veya yıkıp yeniden yapma durumlarında açılır.
3. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacıdır. Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek şartıyla 6 ay sonra dava açılabilir.

Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç veya imar sebebiyle kiracısını tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder.

ESER SÖZLEŞMESİ

1. Eser Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları ve Hukuki Niteliği

A. Tanım (TBK m. 470)

Sözleşmenin iki temel tarafı bulunmaktadır:

• Yüklenici (Müteahhit): Bir eser meydana getirme borcu altına giren taraftır.
• İşsahibi: Meydana getirilen esere karşılık bir bedel (ücret) ödeme borcu altına giren taraftır.

B. Unsurları

Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için üç asli unsurun bir arada bulunması gerekir:

1. Eser Meydana Getirme: Sözleşmenin konusunu maddi veya maddi olmayan, taşınır ya da taşınmaz bir eserin varlığı oluşturur.
2. Bedel Ödenmesi veya Vaat Edilmesi: Bedel, eser sözleşmesinin tipik ve asli unsurudur. İş sahibinin para yerine başka bir edim taahhüt etmesi durumunda eser sözleşmesi değil, karma veya atipik (kendine özgü) bir sözleşme söz konusu olur. Eğer taraflar arasında hiç bedel ödenmeyeceği kararlaştırılmışsa, bu ilişki eser sözleşmesi olarak nitelendirilemez. Bedelin sözleşmenin kurulduğu an bir rakam olarak kesinleşmesi şart değildir; açıkça veya zımnen kararlaştırılması yeterlidir.
3. Tarafların Anlaşması (Rızailik): Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla kurulur.

C. Eser Kavramının Kapsamı

Eser; taşınır veya taşınmaz olabilir, cismani (maddi) bir varlığa sahip olabileceği gibi cismani olmayan (gayrimaddi) bir varlığa da sahip olabilir.

Eser Sözleşmesi Sayılan Haller: İnşaat yapılması, elbise dikilmesi, bir eşyanın tamir edilmesi, evin mutfak dolaplarının değiştirilmesi, saç kesimi, gazetedeki bir şarkı sayfasının hazırlanıp satılması ve binaların yıkım faaliyetleri eser sözleşmesi kapsamındadır.

Tıbbi Müdahalelerde Vekalet ve Eser Sözleşmesi Ayrımı: Tedavi amacıyla yapılan tıbbi faaliyetler genel olarak vekalet sözleşmesi hükümlerine tabidir. Çünkü burada hekimin sonuca yönelik bir taahhüdü yoktur, özenli bir edim fiili sergilemesi yeterlidir.

Estetik Müdahaleler: Eğer estetik müdahale tıbbi bir gereklilikten doğuyorsa vekalet sözleşmesi; tıbbi bir gereklilik olmaksızın, sadece dış görünüşü değiştirme amacı taşıyorsa (sonuç taahhüdü baskın olduğundan) eser sözleşmesi niteliğindedir.

İfa ile Sonuç Ayrımı: Eser sözleşmesinde edim fiilinin sadece yerine getirilmesi yetmez, sonucun (eserin) başarıyla ortaya çıkması esastır. Vekalet sözleşmesinde ise edim fiilinin özenle yerine getirilmesi önemli olup, sonuç taahhüt edilmez.

D. Hukuki Niteliği

Tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik), ivazlı (karşılıklı), rızai ve kural olarak şekle bağlı olmayan bir sözleşmedir.

Şekil İstisnası: Yüklenicinin taşınmaz mülkiyetini geçirme borcu altına girdiği durumlarda (örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde) sözleşmenin geçerliliği resmi şekle bağlıdır.

Süre Yönünden Niteliği: Eser sözleşmesi kural olarak sürekli borç ilişkisi doğurmayan, ani edimli bir sözleşmedir; eser teslim edildiği anda ilişki sona erer. Ancak uzun süreli inşaat sözleşmeleri gibi edim fiilinin zamana yayıldığı durumlarda sözleşme, bünyesinde sürekli borç ilişkisinin bazı özelliklerini de barındırır. (Periyodik bakım sözleşmeleri için ise doktrinde "sürekli edimli sözleşme" veya "karma sözleşme" görüşleri mevcuttur).

Ehliyet: Tarafların ehliyetleri hususunda medeni hukukun genel hükümleri uygulanır.

2. Yüklenicinin Borçları (TBK m. 471 vd.)

Yüklenicinin asli ve yan borçları şu şekildedir:

A. İşi Şahsen İfa Etme veya Kendi İdaresi Altında Yaptırma Borcu (TBK m. 471/3)

Genel Kural: Yüklenici, eseri şahsen meydana getirmekle veya kendi kişisel yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Bu yönüyle TBK m. 83'ün (borcun bizzat borçlu tarafından ifa edilmesi zorunluluğunun bulunmaması kuralının) bir istisnasıdır. (Örn: Ressamın portre yapması, sanatçının şarkı söylemesi şahsen ifa gerektirir).

İstisnası: Yüklenicinin kişisel özellikleri ve uzmanlığı eserin meydana getirilmesinde önem taşımıyorsa, işi başkasına yaptırabilir. İşin devredildiği bu üçüncü kişi alt yüklenici (taşeron), hukuki statü olarak ise ifa yardımcısı konumundadır.

Çoklu Yüklenici: İşsahibi, bir eserin meydana getirilmesi için farklı iş kollarına yönelik olarak birden fazla yükleniciyle ayrı ayrı sözleşmeler yapabilir (Örn: İnşaatın kaba işi için ayrı, elektrik tesisatı için ayrı yükleniciyle anlaşılması). Yükleniciler gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Alt Yüklenicilik İlişkisinde Sorumluluk Esasları:

• Sözleşmesel İlişkinin Yokluğu: İşsahibi ile alt yüklenici arasında doğrudan kurulmuş bir sözleşme yoktur. Bu nedenle işsahibi, alt yüklenicinin kusurlu davranışlarından dolayı ona sözleşmeye dayalı olarak başvuramaz; ancak şartları varsa haksız fiil hükümlerine göre başvurabilir.
• Yüklenicinin Sorumluluğu: Alt yüklenicinin yaptığı işlerden dolayı işsahibine karşı doğrudan asıl yüklenici sorumludur. Asıl yüklenici, alt yükleniciyi işe başlattığı andan itibaren onun fiillerinden TBK m. 116 (İfa Yardımcılarının Sorumluluğu) uyarınca sorumludur. Sözleşmede alt yüklenici yasağı olmasına rağmen iş alt yükleniciye verilmişse, asıl yüklenici TBK m. 112 uyarınca sözleşmeye aykırılıktan doğrudan sorumlu olur.
• Bedel Talebi: Alt yüklenici ile asıl yüklenici arasındaki sözleşmede ayrı bir bedel kararlaştırılır. Asıl yüklenici bu bedeli ödemezse, aralarında sözleşme ilişkisi bulunmadığı için alt yüklenici işsahibine giderek bedel talebinde bulunamaz.
• Doğrudan Başvuru İstisnaları: 1) Yüklenici ile alt yüklenici arasındaki sözleşme "Üçüncü Kişi Yararına Sözleşme" niteliğinde kurulmuşsa ve lehtar işsahibi olarak belirlenmişse; 2) Alt yüklenici, edimini yerine getirme konusunda işsahibine hitaben ayrıca bağımsız bir taahhütte bulunmuşsa işsahibi doğrudan alt yükleniciye başvurabilir.

B. Araç, Gereç ve Malzeme Sağlama Borcu (TBK m. 471/4, m. 472)

Araç ve Gereçler (TBK m. 471/4): Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, eserin meydana getirilmesi için gerekli olan her türlü araç ve gereci sağlamak yükleniciye aittir. Yüklenici uygun olmayan araç-gereç kullanırsa, işsahibi TBK m. 473/2 uyarınca ihtar çekerek ayıbın giderilmesini isteyebilir.

Malzeme Sağlama Borcu (TBK m. 472): Kanunda malzemenin (kum, çakıl, çimento vb.) kimin tarafından sağlanacağına dair genel bir kural yoktur. Doktrindeki genel görüşe göre, sözleşmede kararlaştırılmamışsa malzemenin işsahibi tarafından sağlanması gerektiği kabul edilir.

Malzeme Yüklenici Tarafından Sağlanmışsa (TBK m. 472/1): Yüklenici, malzemenin ayıplı olmasından dolayı işsahibine karşı aynen bir satıcı gibi sorumludur. Malzemenin kendisinden kaynaklanan bir ayıp esere sirayet etmişse satım sözleşmesi hükümleri; imalat aşamasından kaynaklanıyorsa eser sözleşmesinin ayıp hükümleri (TBK m. 474) uygulanır.

Malzeme İşsahibi Tarafından Sağlanmışsa (TBK m. 472/2): Yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla, hesap vermekle ve artan malzemeyi işsahibine geri vermekle yükümlüdür.

Yüklenicinin İhbar Yükümlülüğü (TBK m. 472/3): Malzemenin ayıplı olduğunu veya işin eksiksiz/zamanında yapılmasını tehlikeye düşüreceğini fark eden yüklenici, durumu derhal işsahibine bildirmek zorundadır.

C. İşe Zamanında Başlama, Yürütme ve Teslim Borcu (TBK m. 473)

İşe Başlama ve Gecikme (TBK m. 473/1): Yüklenici işe zamanında başlamazsa, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirirse veya işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple yaşanan gecikme yüzünden eserin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa; işsahibi teslim gününü beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeye Aykırı Gidişat (TBK m. 473/2): Meydana getirilmekte olan eserin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı açıkça öngörülüyorsa, işsahibi yükleniciye ayıbı gidermesi için uygun bir süre verir. Yüklenici buna uymazsa, işsahibi hâkim izni almaksızın, hasar ve masraflar yükleniciye ait olmak üzere işin onarımını veya devamını üçüncü bir kişiye devredebilir.

D. Eserin Teslim Borcu ve Temerrüt

Teslim Kavramı: Teslim; eserin fiili hakimiyetinin (zilyetliğinin) işsahibine geçirilmesi ve kullanıma sunulmasıdır. Taşınmazlarda teslim, mülkiyetin geçirilmesi borcunu da içerebilir. Eser her ne kadar bitirilmiş görünse de, kullanıma engel durumların veya molozların varlığı teslimin gerçekleşmediğini gösterir.

Teslim ile Kabul Ayrımı: Teslim fiili bir durumken; kabul, işsahibinin eseri gözden geçirip sözleşmeye uygun bularak benimsemesidir. Teslimle birlikte bedel muaccel olur, ayıba karşı sorumluluk süreleri başlar ve hasar işsahibine geçer.

Yüklenicinin Teslimde Temerrüdü: Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi için eserin tamamlanmış olması veya tamamlandığı halde teslim edilmemiş olması gerekir. Temerrüt için yüklenicinin kusurlu olması şart değildir. İşsahibi usulüne uygun teslim teklifini haklı bir sebep olmaksızın reddederse alacaklı temerrüdüne düşer.

Temerrüdün Sonuçları: Temerrüt halinde işsahibi: 1) Aynen ifa + gecikme tazminatı, 2) Aynen ifadan vazgeçip müspet zarar tazminatı, 3) Sürenin sonuçsuz kalmasıyla sözleşmeden dönerek menfi zarar tazminatı talep edebilir.

3. Ayıptan Sorumluluk (TBK m. 474 - 478)

A. Ayıba Karşı Sorumluluğun Şartları

• Ayıplı bir eserin teslim edilmiş olması gerekir.
• Ayıbın işsahibine yüklenememesi gerekir (TBK m. 476). Yüklenicinin açık ihtarına rağmen işsahibinin verdiği yanlış talimatlardan ötürü ayıp doğmuşsa, işsahibi bu haklarını kullanamaz.
• İşsahibi eseri kabul etmemiş olmalıdır (TBK m. 477). Eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlenen gizli ayıplardan sorumluluğu devam eder.
• Gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünün süresinde yerine getirilmesi gerekir (TBK m. 474). İşsahibi, imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.

B. İşsahibinin Seçimlik Hakları (TBK m. 475)

İşsahibinin kanundan doğan seçimlik hakları ve ayrıca kusur varsa tazminat talep hakkı vardır:

1. Sözleşmeden Dönme: Eser işsahibi için kullanılamaz veya kabul edilemez durumda ise sözleşmeden dönülebilir. Ancak dönme neticesinde tarafların yarar-zarar dengesinde aşırı bir dengesizlik oluşursa dönme hakkı kullanılamaz. Dönme ile sözleşme geriye etkili sona erer.
2. Bedelden İndirim: Ayıbın oluşturduğu değer kaybı oranında sözleşme bedelinden objektif piyasa değerine göre indirim talep edilir.
3. Ücretsiz Onarım İstenmesi: Ayıbın giderilmesi yüklenici için aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bu hak kullanılabilir. Yüklenici verilen sürede ayıbı gidermezse temerrüde düşürülür.
4. Tazminat Hakkı: Seçimlik hakların yanında, yüklenicinin kusuru varsa genel hükümlere göre tazminat da talep edilebilir.

C. Zamanaşımı (TBK m. 478)

Ayıptan doğan haklar eserin tesliminden itibaren şu sürelerde zamanaşımına uğrar:

• Taşınır eserlerde: 2 yıl
• Taşınmaz eserlerde: 5 yıl
• Yüklenicinin ağır kusuru veya hilesi varsa: 20 yıl

4. İşsahibinin Borçları ve Bedel Türleri (TBK m. 479 - 481)

A. Bedel Türleri

1. Götürü Bedel (TBK m. 480): Eserin bedelinin başlangıçta kesin ve sabit bir rakam olarak belirlenmesidir. Bu hüküm emredici değildir. Olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar (deprem, aşırı enflasyon vb.) nedeniyle işin yapılması aşırı derecede güçleşirse (TBK m. 138 uyarınca); yüklenici hâkimden bedelin artırılmasını veya sözleşmenin feshini talep edebilir. Eser öngörülenden daha az masrafla bitse bile işsahibi bedelin tamamını ödemek zorundadır.
2. Değere Göre Bedel / Yaklaşık Bedel (TBK m. 481): Bedel başlangıçta hiç belirlenmemişse veya sadece yaklaşık (tahmini) olarak öngörülmüşse; bedel, eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve yüklenicinin gerçek giderlerine bakılarak belirlenir. Bu bedel türünde maliyet risklerine işsahibi katlanır.

B. Bedel Borcunun İfa Zamanı, Temerrüt ve Zamanaşımı

• Muacceliyet: İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur (TBK m. 479/1).
• Kısmi Teslim: Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmışsa, her parçanın bedeli kendi teslimi anında muaccel hale gelir (TBK m. 479/2).
• Zamanaşımı: Bedel alacakları, muacceliyet tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147).

5. Eser Sözleşmesinin Sona Ermesi (TBK m. 482 - 486)

Sözleşme, genel sona erme sebeplerinin yanında kanunda düzenlenen şu özel sebeplerle de sona erebilir:

1. Yaklaşık Bedelin Aşılması (TBK m. 482): Başlangıçta tahmini olarak belirlenen yaklaşık bedel, işsahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde (uygulamada %10 ve üzeri) aşılırsa; işsahibi sözleşmeden dönebilir veya inşaat işsahibinin arsası üzerindeyse tamamlanan kısım için adil bir bedel ödeyerek sözleşmeyi ileriye etkili feshedebilir.
2. Eserin Yok Olması (TBK m. 483): Eser teslim edilmeden önce beklenmedik bir olay veya mücbir sebep nedeniyle yok olursa, bedel hasarı yükleniciye aittir. Yüklenici masrafları talep edebilir. Ancak yok olma işsahibinin malzemesinden/talimatından kaynaklanmışsa veya işsahibi alacaklı temerrüdündeyse hasara işsahibi katlanır.
3. Tam Tazminat Karşılığı Fesih (TBK m. 484): İşsahibi, eser tamamlanmadan önce herhangi bir haklı sebep göstermeksizin, o ana kadar yapılan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin tüm müspet zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
4. İşsahibi Yüzünden İfanın İmkânsızlaşması (TBK m. 485): Eserin tamamlanması işsahibinin şahsından veya egemenlik alanından kaynaklanan beklenmedik bir olayla (kamulaştırma, sit alanı ilanı vb.) imkânsızlaşırsa sözleşme ileriye etkili olarak sona erer. İşsahibi kusurluysa yüklenici ayrıca tazminat isteyebilir.
5. Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi (TBK m. 486): Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde bulundurularak yapılmış bir sözleşmede, yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın yeteneğini kaybetmesi halinde sözleşme kendiliğinden sona erer. İşsahibi yararlanabileceği tamamlanmış kısım için karşılığını ödemekle yükümlüdür.