Conceptos Clave y Técnicas de Depreciación en Valoración de Activos

Conceptos Fundamentales en Valoración de Activos

Método o Enfoque Físico

Método para estimar el valor de una propiedad u otro activo que considera la posibilidad de hacer u obtener una réplica del mismo como sustituto.

Depreciación Funcional

Pérdida de valor como resultado de nuevas tecnologías, incluyendo elementos que resultan del proceso de sobrecapacidad, uso inadecuado, falta de utilidad, excesividad de costos o influencia negativa del medio ambiente.

Depreciación Económica

Pérdida de valor o utilidad, ocasionada por fuerzas externas a este.

Depreciación Física

Pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible a causas físicas de uso y desgaste.

Valor Neto de Reposición (VNR)

Valor que tiene un bien a la fecha de avalúo, determinado a partir del costo de reposición nuevo, disminuyendo los efectos de su vida útil, estado de conservación y otros elementos de depreciación.

Valor de Reposición Nuevo (VRN)

Coste que tendría la sustitución de un activo por otro semejante en caso de tener que adquirirlo.

Edad Efectiva

Edad aparente de un bien en comparación con uno nuevo. Es la diferencia entre la vida útil restante y la vida útil normal. Está indicada por su condición física y utilidad.

Vida Útil Remanente (VUR)

Período probable, expresado en años, que funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario.

Vida Útil Total (VUT)

Duración estimada que un objeto puede tener, cumpliendo correctamente con la función para la cual ha sido creado.

Factor de Demérito

Índice que refleja las acciones que deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.

Técnicas de Depreciación Física: Fórmulas

Factor de Ross-Heidecke

• Fd = Factor de depreciación.
• edad = Edad efectiva del inmueble.
• VUT = Vida útil total.
• Fco = Factor de conservación.
• Fd = (1-((edad/VUT)^1.4)) * Fco

Factor de Depreciación Total

• Fdt = Factor de depreciación total.
• Fed = Factor de demérito por edad.
• Fco = Factor de demérito por conservación.
• Fob = Factor de demérito por obsolescencias.
• Fdt = (Fed)(Fco)(Fob)

Factor de Demérito por Edad

• Fed = Factor de demérito por edad (fed)
• VUT = Vida Útil Total
• Eef = Edad efectiva
• Eef.= (VUT – VUR)
• VUR = Vida Útil Remanente
• Fed = (0.10)(VUT) + (0.90)(VUT - Eef) / VUT