Conceptos Urbanísticos Clave: Edificabilidad, Planeamiento, Clasificación del Suelo y Figuras de Ordenación

Aprovechamientos Urbanísticos

APROVECHAMIENTO OBJETIVO: Superficie edificable permitida por el planeamiento de acuerdo con el uso, la tipología y la edificabilidad.

APROVECHAMIENTO SUBJETIVO: Superficie edificable de acuerdo con el contenido lucrativo de un terreno; es lo que un propietario puede hacer según las condiciones de ordenación.

APROVECHAMIENTO MEDIO: = Q primero, sin edificabilidad.

Principios y Régimen del Suelo (Ley 56)

Se basa en el respeto a la propiedad, la decisión pública sobre el uso del suelo, la normativa adelantada, una sola ley, la responsabilidad de los poderes públicos, el derecho a edificar y la planificación territorial mediante PNU, PP, PROVI, PCIMARC y PESPE.

Problemas

• Retención de terrenos
• Imposibilidad de espacios libres
• Distribución equitativa
• Sistemas de ejecución: cooperación, compensación, expropiación y cesión de bienes

Resultados

• Grandes esfuerzos
• Congestión de cascos urbanos
• Desorden e indisciplina
• Incremento de precios

Causas

• Planeamiento
• Indisciplina
• Estructuras administrativas
• Fomento de la edificación del suelo

Ley 75

Regula los planes directores, territoriales y de coordinación, así como los Planes Generales Municipales de Ordenación. Establece la aptitud para edificar en el entorno, medio suelo urbanizado y no urbanizado, y las cesiones gratuitas.

Resultados

• Instrumentos de planeamiento
• Gran incremento del valor del suelo
• Indisciplina urbanística

Causas

• Falta de actuación
• Excesiva tolerancia
• Estructuras administrativas
• Políticas desarrollistas
• Falta de valoración real

Artículos 90-92

Gran incremento del valor del suelo; derechos y deberes de los propietarios, derecho de propiedad, aptitud inicial, facultades y requisitos.

Derechos

• Derecho a urbanizar
• Aprovechamiento urbanístico
• Derecho a edificar
• Derecho de tanteo y retracto

Resultados

• Resistencia de los propietarios del suelo
• Dilaciones
• Objeción a las cesiones
• Falta de adaptación de los planes

Causas

• Multiplicación de intervenciones urbanísticas
• Escasez de suelo
• Rigidez del planeamiento en cuanto a programación
• Monetización

Clasificación del Suelo (Leyes de 1998 y 2002)

Suelo Urbano

1998: Suelo urbano con acceso rodado, abastecimiento de agua, suministro eléctrico y saneamiento.

2002: Suelo urbano en dos tipos:

• Consolidado: cuenta con acceso rodado por vía urbana y electricidad en baja tensión.
• No consolidado: urbanización insuficiente (infraestructuras) o urbanización desfasada.

Suelo No Urbanizable

1998: Régimen especial de protección (protegido, histórico, ganadero, agrícola).

2002: Especial protección, legislación sectorial específica, carácter natural o rural.

Suelo Urbanizable

1998: Aquel que no es urbano ni urbanizable.

2002:

• Ordenado: el Plan General lo ordena de forma detallada.
• Sectorizado: crecimientos previsibles a medio plazo.
• No sectorizado: no cuenta con plan de sectorización aprobado.

Suelo urbanizado integrado: cuenta con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación.

Instrumentos de Planeamiento

PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística): ordenación urbanística característica del municipio, ocupación y utilización actual del suelo. Clasificación: VPO y reservas dotacionales (infraestructuras).

POI (Plan de Ordenación Interterritorial): ordena áreas concretas situadas en dos o más términos municipales colindantes que deben ser objeto de actuación urbanística unitaria con la menor incidencia posible. Debe ser aprobado por la Junta.

PS (Plan Sectorial): suelo sectorizable, sectorizado u ordenado. Se justifica mediante la evolución del PGOU, modelo de desarrollo, grado de ejecución, criterios, delimitación, aprovechamiento medio, VPO, ordenación estructural, plazos de ordenación y ejecución, compromisos, garantías y certificaciones técnicas.

PPO (Plan Parcial de Ordenación): desarrollo del PGOU, ordenación detallada de sectores, ordenación estructural, red de comunicación, alineaciones y rasantes, delimitación de zonas y asignación de usos, reservas para dotaciones, galerías y redes, plan de etapas y evaluación económica.

PE (Plan Especial): infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos en suelo no urbanizable; conservación del patrimonio, reforma interior, VPO, conservación, protección y mejora del medio rural, paisaje, espacios y bienes naturales. Desarrolla y complementa el PGOU y se redacta con el mismo grado de desarrollo. Debe justificarse la incidencia de sus determinaciones y no pueden sustituir a los planes de ordenación territorial.

Figuras de Desarrollo y Unidades de Ordenación

ESTUDIO DE DETALLE: completa o adapta algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelo urbano, así como la ordenación de volúmenes, el trazado del viario secundario y la localización del suelo dotacional; fija alineaciones y rasantes. Nunca pueden modificar el uso urbanístico, incrementar el aprovechamiento urbanístico, suprimir suelo dotacional ni alterar las condiciones de la ordenación.

UNIDAD BÁSICA: ámbito de referencia para establecer el grado de consolidación por la edificación en suelo urbano; unidad mínima para la redacción de estudios de detalle. Incluye la edificación, los espacios libres individuales y colectivos y los espacios libres de tercer orden. Ejemplo: la manzana, agrupación de parcelas individuales.

SUBSECTOR: unidades básicas similares en un ámbito adecuado para la ejecución y el control por etapas. Incluye unidad básica, espacios libres y espacios libres de tercer orden.

SECTOR: marco de referencia para la limitación de densidades de vivienda y el establecimiento de dotaciones locales de espacios libres y equipamiento comunitario.