Construcción extralimitada y accesión invertida: implicaciones legales

La construcción extralimitada se produce cuando una edificación se encuentra parcialmente en propiedad ajena y parcialmente en propiedad propia. En estas situaciones, es fundamental considerar la buena o mala fe del constructor.

Consecuencias de la Mala Fe del Constructor

Si el constructor actúa de mala fe, no tendrá derecho a nada y se enfrentará a un ilícito penal. En estos casos, la ley no le otorga ningún derecho sobre la parte construida en terreno ajeno.

Derechos en Caso de Buena Fe

Cuando existe buena fe por parte del constructor, el propietario del terreno invadido tiene un derecho potestativo. Este derecho le permite:

• Hacer suya la obra, pagando la correspondiente indemnización al constructor.
• Solicitar la demolición de la parte de la obra que se extralimitó.

La Figura de la Accesión Invertida

Ante esta problemática, surge en el derecho la figura de la accesión invertida. Originalmente, esta figura provenía del derecho de familia, aplicándose a casos de construcción en régimen de gananciales sobre suelo privativo de uno de los cónyuges. Los tribunales, en tales supuestos, valoraban el suelo y distribuían la propiedad equitativamente.

La accesión invertida se presenta cuando se va en contra del principio romano que establece que el dueño del suelo es también dueño de lo que se edifica en él. En esencia, permite que el dueño de la edificación (B) pueda adquirir la propiedad de la porción de terreno ajeno (A) que ha sido invadida.

Laguna Legal y Derecho Comparado

La invasión parcial de una propiedad ajena, como la descrita, no se encuentra explícitamente regulada en el Código Civil español, lo que representa una laguna legal. En estas circunstancias, donde se valora más la edificación que el suelo invadido, es necesario recurrir al derecho comparado.

El Código Civil italiano, por ejemplo, establece que lo invadido pasa a ser propiedad del dueño de la edificación (el invasor) siempre que el dueño de la propiedad invadida no se oponga dentro de los tres meses siguientes al inicio de la construcción. Si existe oposición, el dueño de lo edificado será condenado a pagar el doble del valor de la superficie invadida, además de los daños y perjuicios.

Doctrina y Aplicación en España

En el ordenamiento jurídico español, se sigue la obra del profesor De La Plaza en su tratado "Construcciones sobre suelo ajeno". Este autor defiende la tesis de que, en los casos de accesión invertida, se deben otorgar amplias facultades al juez para determinar la existencia de la misma, con el objetivo primordial de evitar la demolición.

Nuestro ordenamiento acoge la accesión invertida a través de los principios generales del derecho. Estos principios facultan al juez para determinar la compensación económica que debe recibir el dueño del suelo, considerando si el constructor actuó de buena o mala fe.

Derecho Registral y Principios Hipotecarios

El Registro de la Propiedad, desde una perspectiva externa, es una oficina pública encargada de recibir, valorar e inscribir documentos. Su regulación se encuentra en la Ley Hipotecaria y su desarrollo reglamentario.

Principios Fundamentales del Registro Hipotecario

Los principios que rigen el Registro Hipotecario se dividen en formales y materiales:

Principios Formales:

• Principio de Rogación: Para que un documento acceda al registro, es necesaria la solicitud del interesado.
• Principio de Tracto Sucesivo: Cada titularidad, excepto la primera inscripción, debe basarse en la inscripción anterior.
• Principio de Legalidad: El registro protege a quienes confían en él, exigiendo una calificación previa de los documentos antes de su inscripción.
• Principio de Especialidad: Un derecho solo puede corresponder a una persona sobre un bien determinado; una finca solo puede pertenecer a un único propietario.
• Principio de Prioridad: Establece que, en caso de concurrencia de derechos incompatibles sobre una misma finca, prevalece el que se haya inscrito primero.

Principios Materiales:

• Principio de Publicidad: Lo inscrito en el registro se presume real y válido frente a terceros. Cualquier documento que contradiga lo registrado carece de validez frente a terceros de buena fe.
• Principio de Fe Pública Registral: El tercero que adquiere de buena fe, a título oneroso, un derecho conforme a los asientos del registro y lo inscribe, goza de una presunción iure et de iure (no admite prueba en contrario) de la exactitud del registro.