El Contrato de Compraventa en el Derecho Romano: Obligaciones del Vendedor

Hipotecas y Derecho de Venta

Se podían constituir varias hipotecas sobre un mismo inmueble. Pero cuando existían varias hipotecas, surgió el problema de quién tenía derecho de venta del inmueble. La hipoteca prefiere por sus fechas, es decir, el acreedor hipotecario más antiguo es el primero que puede ejercer el derecho de venta. Si quedaba un remanente de dinero, este iba para el siguiente acreedor. Cuando se ejerce el derecho a venta, la hipoteca se extingue, por lo que a los acreedores que no se les pagó la deuda con la venta del bien, no tienen garantía hipotecaria.

Contratos Consensuales

Son aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento.

Compra-venta

Es un contrato consensual en virtud del cual una parte llamada vendedor, se obliga a entregar una cosa a otra llamada comprador, la que se obliga a pagar un precio en dinero. El contrato de compraventa se produce cuando existe el consentimiento sobre la cosa y el precio.

Características:

1. Es un contrato consensual.
2. Es de buena fe. Para el comprador nace la actio empti, para el vendedor la actio venditi.
3. Es un contrato bilateral perfecto (de inmediato nacen obligaciones para las dos partes).

Obligaciones del Vendedor:

1. Conservar la cosa hasta la entrega: En el derecho clásico, el vendedor responde por custodia (responsabilidad, especie de culpa leve. Responde frente al comprador por el hurto o robo de la cosa). Como se le exige tanta responsabilidad al vendedor, el riesgo de la cosa se desplaza hacia el comprador, con requisitos: que se trate de una especie/cuerpo cierto y debido, que esté perfeccionado el contrato y pendiente la entrega, y la cosa perezca por caso fortuito. Esto es una excepción dentro del derecho, porque la regla general es que las cosas perecen para el dueño, que es el vendedor, porque todavía no entrega la cosa.
2. Entregar: Puede ser en forma solemne/no solemne, dependiendo del tipo de cosa que se venda.
3. Asegurar al comprador la posesión pacífica y definitiva de la cosa: El vendedor no se obliga a dar, sino a facer, porque el vendedor no se obliga a transferir el dominio. Y por eso es que la venta de cosa ajena es válida sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Pero si el dueño interpone la acción reivindicatoria, viene la siguiente obligación: responder por vicios jurídicos.
4. Responder por vicios jurídicos: El vicio jurídico se llama Evicción: es la pérdida total o parcial de la cosa vendida en virtud de la acción reivindicatoria interpuesta por un tercero, o cuando el tercero hace valer derechos limitativos del dominio. Formas de responder por la evicción:
   1. A través de la actio auctoritatis que emana de la mancipatio, tiene una aplicación muy limitada porque solo se refiere a predios y luego dejó de utilizarse.
   2. Que las partes firmaban una estipulación: stipulatio duplae (estipulación por el doble).
   3. Actio empti que era de buena fe, sirvió para hacer efectiva la responsabilidad del vendedor por vicio jurídico.