Expropiación y Reparcelación: Fases, Requisitos y Justiprecio en Derecho Urbanístico

Expropiación

Expropiación: fases: declaración de utilidad pública o interés social, resolución sobre la necesidad de la ocupación de bienes o adquisición de derechos, determinación del justiprecio, pago y toma de posesión.

Requisitos

• Declaración de utilidad pública o interés social.
• Pagar indemnización.
• Realizarla de conformidad con las leyes.

Sujetos de expropiación

• Expropiante: titular de la potestad expropiatoria (Estado, comunidad autónoma, ayuntamiento).
• Expropiado: propietario o titular del bien.
• Beneficiario: quien adquiere el bien.

Tipos

• Actuaciones aisladas (expropiación forzosa).
• Sistema de actuación urbanística (expropiación urbanística).
• Sanción (parcelación ilegal o incumplimiento).

Expropiación forzosa

Transferencia de la propiedad de un particular a la administración pública (u otro particular) por razón de utilidad pública o interés social, previo pago de su valor económico.

Expropiación urbanística

Ejecución del planeamiento o corrección del incumplimiento de los deberes urbanísticos. Se aplica cuando es el mejor sistema para la equidistribución. Se persigue la privatización singular de la propiedad privada por una causa de utilidad pública o interés social, previa indemnización. Tres casos: incumplimiento de la función social de la propiedad, para la obtención de terrenos destinados a VPO, y para la construcción o ampliación del patrimonio municipal de suelo.

Justiprecio

Valor material que se paga al expropiado por el bien o derecho expropiado. Lo determina la administración expropiante, el expropiado o el jurado territorial si no hay acuerdo.

Reparcelación y parcelación

Son sistemas de cooperación en los que intervienen la administración y los particulares.

Reparcelación económica

Limita sus efectos a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que corresponden a los afectados por la reparcelación.

Reparcelación

Agrupación de fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división conforme al planeamiento y la equidistribución de beneficios y cargas. Regulariza la distribución de las fincas, sitúa su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación y localiza el aprovechamiento que corresponde a la administración. Para salir adelante se requiere 2/3 de propietarios interesados que representen más del 80% de la superficie, o el ayuntamiento en último caso.

Parcelación

División física de un terreno en dos o más lotes. No se lleva a cabo en suelo no urbanizable (SNU). No existe equidistribución.

Equidistribución

Reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios de la reparcelación y el derecho de la comunidad municipal a recibir parte de las plusvalías que vienen de recalificar el polígono. Los propietarios reciben aprovechamiento urbanístico (AU) por m² de suelo aportado y contribuyen a los gastos de urbanización en igual medida. El ayuntamiento participa en el reparto de plusvalías del AU total. Los propietarios tienen que ceder voluntariamente, en la recalificación, el 10% del aprovechamiento urbanístico total.

¿Se puede expropiar solo una parte de la finca?

Sí. Cuando la expropiación solo requiera ocupar parte de la parcela, sin dejar parcela mínima.

Si un propietario no se incorpora a la junta de compensación

No puede ser obligado y se produce una expropiación forzosa que transforma en dinero el valor justo de la propiedad.

¿En SUNC de la cámara, cabe proceso de reparcelación?

En el suelo urbano no consolidado (SUNC) incluido en actuaciones de dotación, la gestión se efectúa mediante reparcelación material o económica, en unidades continuas o discontinuas.