Fundamentos de los Derechos Reales: Evolución Histórica, Concepto y el Catálogo Romano

Fundamentos y Evolución Histórica de los Derechos Reales

Origen y Definición Conceptual

La expresión de los derechos reales, incluyendo aquellos sobre cosas ajenas, tiene su origen en la elaboración realizada por los juristas de la Edad Media, quienes utilizaron como base las expresiones y definiciones aportadas en los textos romanos.

La palabra real (en referencia a los derechos) proviene de Res, y el origen de lo que hoy se denomina cosa viene de Causa. En relación con el término Res, este se utilizó de forma amplia y en sentido general para todo aquel objeto o material del mundo exterior que es susceptible de utilidad y de apropiación. Por ello, la expresión derechos reales hace referencia a los derechos sobre las cosas.

Si bien la distinción entre derechos reales y derechos de crédito (o derechos de obligación) sí fue realizada en la normativa romana, la noción actual de los derechos reales fue originada y desarrollada por la práctica y el estudio realizado por los intérpretes medievales del Derecho Común y del Derecho Romano.

Características Esenciales: Poder y Oponibilidad

Desde este momento, los derechos reales hacen referencia al poder que se proyecta sobre esos objetos del mundo exterior, tanto sobre cosas propias como sobre cosas ajenas, incluso en aquellos supuestos en los que esa cosa está en poder de otra persona (con o sin derechos).

Ya desde la regulación existente en el Derecho Romano, si bien los derechos personales solamente afectan a sujetos concretos, la titularidad y el ejercicio de toda acción sobre un derecho real es aplicable frente a todos. Esto es lo que se conoce, tanto en aquella época como en la actualidad, como la aplicación Erga Omnes.

El Principio de Numerus Clausus en el Derecho Romano

A diferencia de lo que suele ocurrir en el derecho actual, donde existe mayor libertad para constituir derechos reales sobre cosas propias o ajenas, el Derecho Romano estableció un catálogo cerrado de derechos reales (Numerus Clausus) que podían afectar a objetos materiales del mundo exterior susceptibles de utilidad y de apropiación. Era la propia normativa romana la que establecía los derechos reales que podían existir sobre una cosa concreta.

A lo largo de la historia del Derecho Romano, se llegaron a establecer hasta nueve derechos reales completos, protegidos por las llamadas acciones reales (Actio In Rem).

Los Derechos Reales Reconocidos

Los concretos derechos reales que llegaron a existir fueron los siguientes:

• La Propiedad
• La Servidumbre
• El Usufructo
• La Habitación
• La Enfiteusis
• La Superficie
• La Prenda
• La Hipoteca

Además de estos derechos reales, también se reconoció como una forma de garantía real la llamada Fiducia. Sin embargo, esta institución no llegó a configurarse como un verdadero derecho real, debido a que se trataba de una prestación cuya existencia dependía de la constitución previa de un derecho real sobre el que basaba su existencia.

En cuanto a la regulación legal de estos derechos, los dos primeros en regularse como tales fueron el Derecho de Propiedad y el Derecho de Servidumbre, destacando dentro de este último la servidumbre de paso y la de acueducto.