Métodos de Gestión Urbanística: Compensación, Cooperación y Expropiación

Sistemas de Compensación

La característica básica es que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria y realizan a su costa la urbanización en los términos y en las condiciones que se determinen en el plazo o en el programa de realización urbanístico. Son los mismos propietarios de los terrenos afectados los que asumen las actuaciones jurídicas y materiales y los que costean los gastos en proporción al aprovechamiento que les corresponde. La Administración Pública solo costea las partes para dirigir el proceso y garantizar su correcta realización.

La Junta de Compensación

Debemos decir que, con el objeto de cumplir las determinaciones indicadas, los propietarios se constituyen en la Junta de Compensación, la cual tendrá frente a la Administración el deber de urbanizar la unidad de actuación determinada. Esta tiene personalidad jurídica y capacidad para el cumplimiento de sus fines. Son miembros de estas juntas todos los propietarios de los terrenos de la unidad de ejecución, incluida la Administración Pública por los bienes que, siendo de su titularidad, queden afectados. En el caso de bienes de dominio público natural, la Administración quedará excluida.

La negativa de cualquier propietario a incorporarse a esta junta motivaría la expropiación de sus bienes a favor de esta. En algunos supuestos puede que se incorporen propietarios de terrenos ajenos que tengan que hacer efectivos sus derechos en la unidad de ejecución, así como las empresas constructoras que vayan a realizar las obras a cambio de solares. Finalmente, también se incorpora a los Ayuntamientos.

Funcionamiento y Actuación de la Junta

El funcionamiento y actuación de la Junta se constituye por medio de los siguientes instrumentos formales: los estatutos y las bases de actuación, que tienen que cumplir una serie de objetivos básicos que son:

1. La aprobación del proyecto de compensación. Inicialmente por la propia junta para posteriormente y de manera definitiva ser aprobado por la administración competente. Contiene: la localización de los terrenos, la descripción detallada de la finca resultante.
2. La elaboración de los proyectos de urbanización.
3. La ejecución de las obras.
4. La cesión de los terrenos y la recepción de las obras por la Administración Pública competente.

Sistemas de Cooperación

En este sistema es la Administración Pública la que ejecuta la urbanización, teniendo la responsabilidad directa en el proceso. Los propietarios conservan las titularidades, realizan las cesiones obligatorias y gratuitas de suelos, y financian la totalidad de los gastos. Aunque las obligaciones de los propietarios no son las de gestionar, pueden colaborar a través de una asociación administrativa de cooperación cuya creación no es obligatoria.

Ejecución de las Obras

La ejecución de las obras compete a la Administración actuante, la cual puede utilizar al efecto cualquiera de las formas de gestión admisible en el Derecho Administrativo, determinándose en este caso dos opciones:

1. Por contrato, en cuyo caso la regla preferente para su adjudicación es el llamado concurso-subasta.
2. La Administración actuante puede crear una sociedad urbanizadora con capital perteneciente a la misma.

Distribución de Costes

Los costes de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de la finca o en proporción al aprovechamiento urbanístico de sus respectivas parcelas.

Sistemas de Expropiación

La Administración Pública se convierte en propietaria de todas las propiedades afectadas. No existen propiedades privadas, ya que todas constituyen propiedades públicas como consecuencia de la expropiación forzosa realizada.

De los diferentes supuestos expropiatorios contemplados en materias de urbanismo, solo en dos la expropiación sirve de instrumento para la ejecución sistemática del planeamiento:

1. La ejecución de sistemas generales o de algunos de sus elementos, de dotaciones locales no incluidas en unidades de ejecución y no obtenibles mediante la transferencia.
2. La ejecución sistemática de unidades de actuación.

Aunque la expropiación es un sistema de ejecución aplicable en cualquier situación, los problemas de financiación que esta tarea entraña, la preferencia que se otorga a la colaboración de los particulares o la obtención de plusvalías por parte de los particulares, su utilización se realiza cuando no son viables los otros sistemas de ejecución.