Principios Registrales Clave: Legitimación, Exactitud y Prioridad en el Derecho Hipotecario Español

Principio de Legitimación y Exactitud Registral

Este principio está recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH), que establece dos presunciones iuris tantum en beneficio del titular registral:

• Presunción de existencia y pertenencia: Se presume la existencia de los derechos reales inscritos en el Registro y su pertenencia a la persona que figura como titular en el asiento registral.

  Esta primera presunción se refiere tanto al principio de exactitud registral como al de legitimación registral. Es decir, existe una presunción de que lo que publica el Registro de la Propiedad es veraz y coincide con la realidad jurídica extrarregistral, mientras no se demuestre lo contrario. Por ello, cualquier persona que pretenda modificar esa realidad registral deberá obtener previamente una sentencia judicial firme que declare que dicha anotación registral no se corresponde con la realidad y que, por lo tanto, es inexacta.

• Presunción de posesión: Se presume que la persona que tiene inscritos los derechos reales sobre el bien inmueble también los posee.

  Aquí es relevante la figura de la usucapio secundum tabulas o usucapión según Registro. Esta presunción posesoria (también iuris tantum, que admite prueba en contrario) implica que al titular inscrito se le presume la posesión del derecho, facilitando la prueba en un proceso judicial. Además, el artículo 35 de la LH establece que, a los efectos de la usucapión en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. Esto se relaciona con situaciones donde alguien adquiere de quien no es propietario, pero puede llegar a consolidar su derecho por usucapión cumpliendo los requisitos legales, viéndose favorecido por la presunción registral. Existe también la figura de la usucapión contra tabulas (usucapión contra el Registro), pero no será desarrollada aquí.

Principio de Prioridad Registral

Efectos de la inscripción referidos al titular inscrito

Dentro de este principio, se analizan conceptos como el rango registral y el cierre registral.

En el ámbito general de las obligaciones, rige la regla par conditio creditorum. Esto significa que, si todos los acreedores son ordinarios (sin privilegios especiales), cobrarán sus créditos a prorrata del patrimonio restante del deudor. Cobrará más quien tenga un crédito de mayor cuantía y menos el de menor cuantía, en proporción.

Sin embargo, en materia de derechos reales sobre bienes inmuebles, la situación es distinta. Cuando concurren varios derechos reales sobre la misma cosa, pueden surgir incompatibilidades. En caso de derechos incompatibles (por ejemplo, dos ventas del mismo inmueble a distintas personas), se aplica la regla prior tempore potior in iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Por tanto, si un derecho incompatible ya está inscrito, no se podrá inscribir otro posterior sobre lo mismo, produciéndose el cierre del Registro para el segundo (artículo 17 LH).

Hay ocasiones en que los derechos reales concurrentes no son incompatibles, sino compatibles, aunque limitativos (por ejemplo, la constitución de varias hipotecas sobre un mismo bien). En estos casos, el principio de prioridad registral no produce el cierre, sino que establece un rango registral: tendrá preferencia el derecho que se inscribió primero. Así, en caso de ejecución, cobrará primero el titular del derecho con rango preferente (la hipoteca inscrita antes).

Este principio tiene una conexión importante con la regulación de la doble venta contenida en el artículo 1473 del Código Civil (CC), que establece que, tratándose de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. De ahí la crucial importancia de la fecha y hora de presentación del título en el Registro de la Propiedad para determinar la prioridad entre derechos reales concurrentes sobre un mismo bien.