Procedimiento registral inmobiliario: fases, calificación e inscripción

El Procedimiento Registral

1. Concepto

El procedimiento registral es el conjunto de actos que tienen como finalidad hacer constar en el Registro la inscripción solicitada por la persona legitimada para hacerlo.

2. Objeto

Por títulos se entienden: los consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes.

Clases de documentos inscribibles:

• Documentos notariales: Escrituras (declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento y contratos), Actas notariales (se consignan hechos y circunstancias que los notarios presencian o les consten que no sean contratos).
• Documentos judiciales: autos, providencias, sentencias firmes.
• Documentos administrativos: Documentos españoles o extranjeros; Documentos en soporte papel o en soporte electrónico con firma electrónica avanzada.

3. Fases del Procedimiento Registral

1) La solicitud de inscripción. El principio de rogación. El asiento de presentación

El procedimiento registral se inicia a instancia de parte, que dirige una petición al Registrador para que inscriba un acto o resolución concreta, presentando para ello el título:

1. Físicamente (en horario de apertura al público del registro).
2. Por correo.
3. Telefax (Opcional para autoridad judicial, administrativa y notarios, excepto requerimiento del interesado. Deberá presentarse antes de 10 días en el RP copia autentica de la escritura que lo motivó o de la resolución judicial).
4. Por remisión telemática (opcional, excepto para notarios, siempre que el interesado no manifieste otra cosa o sea imposible por razones técnicas).

(Cuando el documento se presenta telemáticamente, si se hace fuera del horario de oficina se anota al día siguiente hábil antes de la apertura al público y por orden de recepción.)

Legitimados para solicitar la inscripción:

• La persona que adquiere el derecho y la que lo transmite.
• Quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
• El representante de cualquiera de ellos.

Presentación del título = 1^er asiento provisional (asiento de presentación) en el Libro Diario de Operaciones.

En dicho asiento, con un plazo de vigencia de 60 días, se hará constar la fecha y hora de la entrada del documento → tenida posteriormente en cuenta en virtud del Principio de prioridad registral.

*Produce el inicio de la fase de calificación: El Registrador decide si el título cumple o no los requisitos legales para su inscripción.

2) La calificación registral → El Principio de legalidad

En esta fase el Registrador lleva a cabo un examen de la legalidad de los actos, resoluciones o contratos que se pretenden inscribir (fundamento en el Principio de legalidad).

Objeto de la calificación:

Circunstancias del título relevante para decidir sobre la inscripción:

• Legalidad de las formas extrínsecas de los documentos (papel timbrado, pago de los impuestos correspondientes, escritura aparezca firmada por el notario).
• Circunstancia de identidad personal y real (si el transmitente y el titular registral son las mismas personas y los títulos se refieren a la misma finca).

Respecto a los documentos notariales:

• Capacidad de los otorgantes (incluye comprobación de prohibiciones legales, suficiencia de poder de representación voluntaria, aptitud del representante legal).
• Validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura pública.

Respecto a los documentos administrativos y judiciales:

• Competencia del órgano.
• Congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido.
• Obstáculos que surjan del registro.

El Objetivo de la calificación es lograr la cohesión material y formal del RP.

Medios para la calificación:

• El propio título (complementado con otros documentos solicitados por el Registrador).
• Los asientos del Registro de la Propiedad.

Características y plazo:

Función unipersonal e indelegable, obligatoria e inexcusable e independiente.

Plazo de 15 días para calificar (la DGRN podrá prorrogarlo hasta 30 días, si concurren circunstancias extraordinarias a petición del Registrador).

3) La inscripción registral → El Principio de tracto sucesivo y sus excepciones

Tras la calificación el Registrador podrá adoptar cualquiera de estas 3 decisiones:

➔Calificación positiva: El título será inscrito en el RP siempre que cumpla los requisitos del tracto sucesivo. Se deberá calificar en 15 días o 30 si existe justa causa.

Con conformidad con este principio de TRACTO SUCESIVO, la inscripción o anotación en el RP de un acto, contrato o resolución judicial referente a una finca exige que sea otorgado por la persona que figure como titular registral o por su representante.

*Si la finca o derecho transmitido se hallaran inscritos a nombre de persona distinta, el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada.