Régimen Legal de la Hipoteca: Constitución Unilateral y la Acción de Devastación
La Hipoteca: Formas de Constitución y Regulación Legal
Las hipotecas pueden constituirse de dos formas principales: mediante contrato o mediante disposición unilateral del dueño del bien hipotecado. La forma más habitual es mediante contrato. En el caso de las hipotecas convencionales, la fase precontractual tiene cada vez más importancia.
Constitución por Acto Unilateral del Propietario
El dueño del bien constituye unilateralmente la hipoteca, de manera que queda pendiente la aceptación por parte del beneficiario. Este supuesto se regula en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria (LH). La constitución unilateral se caracteriza por los siguientes puntos:
- Efectos de la Aceptación: Los efectos de la aceptación de la hipoteca se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Esto es crucial porque se reserva el rango de la hipoteca, siendo preferente a la que se constituya posteriormente, aunque esta última se acepte antes.
- Requerimiento: Es necesario hacer un requerimiento al beneficiario para que acepte la hipoteca.
- Cancelación por Falta de Aceptación: Si transcurridos dos meses desde el requerimiento, la hipoteca no ha sido aceptada, podrá cancelarse a petición del dueño del bien hipotecado, sin necesidad del consentimiento del beneficiario a cuyo favor se constituyó.
- Constitución Testamentaria: La constitución testamentaria no se regula con carácter general. No obstante, el artículo 248 del Reglamento Hipotecario (RH) prevé la posibilidad de constituir unilateralmente la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
La Fase de Seguridad de la Hipoteca
En lo que se refiere a la eficacia de la hipoteca, se distinguen dos fases. La primera es la Fase de Seguridad, que comprende el tiempo que va desde la constitución de la hipoteca hasta el vencimiento de la deuda. Los efectos que se producen en esta etapa son de naturaleza cautelar o preventiva. Se adoptan medidas para evitar que disminuya el valor del bien hipotecado.
Medidas Cautelares: La Acción de Devastación
La Fase de Seguridad se caracteriza por la posibilidad de ejercitar la Acción de Devastación. Sus supuestos de aplicación son:
- Que la finca se deteriore, disminuyendo su valor. Es dudoso si esta acción también se puede ejercitar cuando es previsible que se va a producir un deterioro.
- El deterioro que disminuya el valor de la finca sea imputable al dueño por dolo o culpa. Se plantea la duda de si es aplicable cuando el deterioro proviene de caso fortuito o fuerza mayor.
Regulación Específica (Art. 219 RH)
El artículo 219 del Reglamento Hipotecario contempla el caso en que se constituyen arrendamientos en circunstancias reveladoras de que se celebran estos contratos para causar la disminución del valor del bien hipotecado.
Intervención Judicial
La normativa no especifica las medidas concretas que puede tomar el juez para obligar al dueño a cesar esa disminución de valor. Lo único que se reconoce es la posibilidad de poner el bien en disposición judicial (administración judicial).