Régimen de protección del tercero hipotecario: artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria

Resumen

El texto explica el régimen de protección del tercero hipotecario en la Ley Hipotecaria española. Analiza la inoponibilidad de los títulos no inscritos (artículo 32) y el principio de fe pública registral (artículo 34), distinguiendo entre tercero civil e hipotecario. También menciona la excepción temporal del artículo 207 LH.

Puntos clave

Artículo 32 LH: los títulos de dominio o derechos reales sobre inmuebles no inscritos no perjudican a terceros.
El tercero hipotecario debe ser un adquirente con titularidad inscrita y de buena fe.
La inoponibilidad significa que no se puede fundar en el título no inscrito una pretensión contra el tercero.
Artículo 34.1 LH: el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso de quien aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición tras inscribir su derecho.
El tercero civil es ajeno al negocio, mientras que el tercero hipotecario es un adquirente que cumple los requisitos del artículo 34 LH.
El artículo 207 LH establece un plazo de cautela de dos años para los adquirentes del inmatriculante.

Ponte a prueba

1. La Inoponibilidad de lo No Inscrito (Artículo 32 de la Ley Hipotecaria)

El artículo 32 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que: “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad (RP), no perjudicarán a terceros”.

El Concepto de Tercero Hipotecario

El tercero al que alude el artículo 32 LH es el denominado tercero hipotecario. Este se define como un adquirente del dominio o de un derecho real limitado, cuya titularidad debe estar inscrita. La jurisprudencia y la doctrina exigen, además, que el tercero del artículo 32 LH sea de buena fe.

Efectos de la Omisión de la Inscripción

La idea fundamental del artículo 32 LH es el no perjuicio del tercero por la omisión de la inscripción. Por tanto, los títulos no inscritos son inoponibles a los terceros.

Inoponibilidad: Significa la imposibilidad de fundar en el título no inscrito una pretensión dirigida contra el tercero.
Consecuencia: Esta pretensión deberá ser rechazada. A estos efectos, el título no inscrito es ineficaz frente al tercero hipotecario.

2. El Principio de Fe Pública Registral (Artículo 34 de la Ley Hipotecaria)

El artículo 34.1 de la LH establece que: “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en el mismo Registro.”

Diferencia entre Tercero Civil y Tercero Hipotecario

Es crucial distinguir entre:

Tercero Civil: Es la persona que resulta ajena a un determinado negocio (aunque, de una manera u otra, deberá entrar en colisión con ese negocio, pues de lo contrario no haría falta hablar de un tercero, sino de un absoluto desconocido).
Tercero Hipotecario: No es cualquier persona ajena a la relación jurídica, sino un adquirente del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo de este dominio, que cumple con los requisitos del artículo 34 LH.

Efecto Principal del Artículo 34 LH

El efecto del artículo 34 LH es hacer irreivindicable la titularidad e inatacable el título del adquirente. Esta irreivindicabilidad tiene como consecuencia consumar una auténtica adquisición por parte del tercero hipotecario, protegiendo su derecho incluso si el título de su transmitente resulta viciado o nulo.

Excepción a la Protección: El Plazo de Cautela del Artículo 207 LH

El artículo 207 de la LH establece un plazo de dos años durante los cuales los adquirentes del inmatriculante (aquel que inscribe por primera vez un bien) no estarán protegidos por la fe pública registral, constituyendo una cautela temporal a la aplicación plena del artículo 34 LH.

Preguntas frecuentes

¿Qué establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria?

Establece que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudicarán a terceros. Por eso son inoponibles frente al tercero hipotecario.

¿Qué diferencia hay entre tercero civil y tercero hipotecario?

El tercero civil es una persona ajena a un determinado negocio jurídico. El tercero hipotecario es un adquirente del dominio o de un derecho real limitativo que cumple los requisitos del artículo 34 LH.

¿Cuál es el efecto principal del artículo 34 LH?

Hace irreivindicable la titularidad e inatacable el título del adquirente, de modo que su derecho queda protegido incluso si el título de su transmitente resulta viciado o nulo.

¿Qué establece el artículo 207 LH?

Establece un plazo de dos años durante el cual los adquirentes del inmatriculante no están protegidos por la fe pública registral, como cautela temporal a la aplicación plena del artículo 34 LH.