Relaciones de vecindad, servidumbres y accesión invertida (art. 582 CC)

Resumen

El texto explica la diferencia entre relaciones de vecindad y servidumbres a partir de la prohibición del art. 582 del Código Civil de abrir huecos a menos de dos metros del predio colindante. Después expone la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida, su fundamento en la laguna legal y la pretensión planteada ante el tribunal, cuya viabilidad se empieza a analizar al final del fragmento.

Puntos clave

El art. 582 CC prohíbe abrir huecos, ventanas o balcones si la pared no está a más de dos metros del predio vecino.
Las relaciones de vecindad son límites al derecho de propiedad y tienen carácter recíproco entre los vecinos.
Una servidumbre existe cuando un predio sirve a otro y uno de los propietarios queda exonerado de la distancia, gravando una finca en beneficio de otra.
La accesión invertida es una doctrina de construcción jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Se aplica cuando quien construye en suelo propio invade parte del terreno colindante de buena fe, y en ese caso el constructor puede comprar la franja.
El CC regula la accesión cuando la construcción se hace en suelo ajeno, pero no el supuesto de construcción en suelo propio que invade suelo ajeno.

Ponte a prueba

Relaciones de Vecindad y Servidumbres: El Art. 582 del Código Civil

Luego, lo que establece el art. 582 CC de la prohibición de abrir huecos, ventanas o balcones, si no se construye la pared a una distancia superior a los dos metros, es una relación de vecindad, no es una servidumbre. Las relaciones de vecindad son límites al derecho de propiedad, por lo que forman parte de su contenido ordinario. Por eso, tienen carácter recíproco entre los dos vecinos que tienen que guardar la misma distancia entre ambas fincas, porque lo que persigue el legislador es coordinar los derechos de propiedad de fincas colindantes para que ambos gocen del uso y disfrute de sus respectivas viviendas.

Habría una relación de servidumbre si uno puede hacerlo a una distancia superior a los dos metros y el otro propietario de la finca no puede. Una finca le presta un servicio a otra. Hay una limitación del derecho de propiedad del predio sirviente por el predio dominante. Si uno de ellos queda exonerado de guardar esta distancia es porque tiene una servidumbre, hay un derecho real que está gravando una finca en beneficio de otro.

La Doctrina de la Accesión Invertida

Se pide al Tribunal que aplique la doctrina de la accesión invertida para no tener que cerrar y dejar sin luces 24 habitaciones. Mediante la cual, se obligue al propietario de la finca colindante a comprar la franja para cumplir con el requisito de los dos metros del art. 582 CC. Esta pretensión es preferible a que haya venta forzosa para evitar que 24 habitaciones queden privadas de luces porque tenga que cerrar dichas ventanas.

Fundamento Jurisprudencial de la Accesión Invertida

La doctrina de la accesión invertida es de construcción jurisprudencial. El TS alega que existe una laguna legal en nuestro ordenamiento para el caso en el cual quien construye ocupa parte de su terreno, pero la construcción invade parte del terreno de la finca colindante (extralimitación). Si se dan una serie de requisitos, en vez de aplicar el principio general de que el dueño del terreno invadido pueda decidir comprar el terreno, es el constructor quien tiene el derecho a comprar esa franja, actuando siempre con buena fe. Esta es la única situación de la accesión que no está regulada en el CC porque solo regula cuando la construcción se hace en suelo ajeno, pero no regula cuando se hace en suelo propio y parte en suelo ajeno.

Viabilidad de la Pretensión

Esta pretensión, en principio podría resultar justa. Pero no puede prosperar por dos razones jurídicas, con independencia de que sean justas o injustas:

Preguntas frecuentes

¿Qué establece el artículo 582 del Código Civil?

Prohíbe abrir huecos, ventanas o balcones en una pared si esta no se construye a una distancia superior a dos metros del predio colindante. Se trata de una relación de vecindad y no de una servidumbre.

¿Cuál es la diferencia entre relación de vecindad y servidumbre?

Las relaciones de vecindad son límites recíprocos al derecho de propiedad que afectan a ambos vecinos por igual. La servidumbre es un derecho real que grava una finca en beneficio de otra, de forma que uno de los propietarios queda exonerado de la distancia.

¿Qué es la doctrina de la accesión invertida?

Es una doctrina de construcción jurisprudencial que permite al constructor que invade parte del terreno ajeno de buena fe comprar la franja invadida, en lugar de que el dueño del terreno decida su venta. Surge ante una laguna legal del Código Civil.