Servidumbre de Medianería: Presunciones, Extinción y Modificación Legal

Servidumbre de Medianería: Conceptos Fundamentales

La servidumbre de medianería es un derecho real que se establece sobre una pared, seto, zanja o cualquier otro elemento divisorio común a dos fincas contiguas. A continuación, se detallan las presunciones, aspectos relevantes, causas de extinción y posibilidades de modificación de esta servidumbre.

Presunciones de Medianería

Existen supuestos en los que, a primera vista, se presume la existencia de una servidumbre de medianería. Es importante recordar que estas son solo presunciones y pueden ser refutadas con prueba en contrario.

1º Supuesto: Paredes divisorias de edificios

Se presupone que hay servidumbre de medianería en las paredes divisorias de edificios contiguos hasta el punto de elevación común.

2º Supuesto: Paredes divisorias de jardines o corrales

Se presupone que hay servidumbre de medianería en las paredes divisorias de jardines o corrales.

3º Supuesto: Cercas, setos o vallados en predios rústicos

En cualquier cerca, seto o vallado cuando los predios rústicos están divididos por una única hilera de seto, cerca o vallado, se presupone medianero y que genera medianería.

4º Supuesto: Zanjas o acequias divisorias

Cuando entre varias heredades o terrenos se encuentran separados por una zanja o acequia, dicha zanja o acequia se presupone que es de varios y, en principio, parece una servidumbre de medianería hasta que se demuestre lo contrario.

Presunciones Contrarias a la Servidumbre de Medianería

Por otro lado, existen situaciones en las que se presume que la pared o elemento divisorio es de propiedad privativa y, por lo tanto, no existe servidumbre de medianería.

1º Supuesto: Existencia de huecos

Siempre que se observe un hueco (como una ventana o balcón) en una pared, no se debe presuponer que la pared es medianera; se entenderá que pertenece al propietario de la ventana.

2º Supuesto: Paredes con resaltes o retranqueos

También se entiende que son paredes privativas, y por lo tanto no hay servidumbre de medianería, en aquellas paredes que son rectas por un lado y por el otro presentan resaltes o retranqueos.

3º Supuesto: Construcción en terreno privativo

Se presupone que una pared que está construida en terreno privativo es solo de uno de los propietarios. Es una pared contigua, no medianera.

4º Supuesto: Soporte de cargas o armaduras unilateral

Cuando se encuentre con una pared en la que solo soporta cargas o armaduras uno de los colindantes.

5º Supuesto: Vertido de agua unilateral

Cuando se encuentre con una pared que vierte agua hacia uno solo de los inmuebles.

6º Supuesto: Mampostería con pasaderas unilaterales

Cuando se encuentren con una pared construida de mampostería con pasaderas (salientes) solo a uno de los lados, se entiende que es una pared contigua.

7º Supuesto: Elemento divisorio que rodea una heredad

Se entiende que es privativo aquel elemento divisorio situado entre fincas contiguas de tal manera que rodea completamente una de las heredades y la contigua solo en ese linde.

8º Supuesto: Depósito de tierra o sedimentos unilateral en zanjas/acequias

En el supuesto de zanjas y acequias, si la tierra y los sedimentos se han depositado en uno solo de los lados, se supone que no hay servidumbre de medianería; es privativa.

Aspectos Relevantes sobre la Servidumbre de Medianería

• Reparación o reconstrucción: La reparación o reconstrucción de cualquier elemento medianero que genere servidumbre de medianería obligará a pagar en función del derecho de uso: cuanto más se use, más se paga; cuanto menos se use, menos se paga.

Extinción de la Servidumbre de Medianería

La servidumbre de medianería desaparece o se extingue por las mismas causas por las que se extinguen las servidumbres en general. Existen dos supuestos específicos en los que se puede extinguir una servidumbre de medianería:

1. Renuncia al mantenimiento: Para evitar tener que hacer frente al mantenimiento de la servidumbre, se puede renunciar a la misma, salvo que el renunciante tenga apoyos en ella.
2. Renuncia con demolición de pared: Un edificio que tiene una pared medianera con otro puede renunciar a la pared, siempre que al demolerla:
   1. No se perjudiquen los apoyos del colindante.
   2. Si se le perjudica en algo, se deberá indemnizar.

Modificación de la Pared Medianera

Es posible modificar una pared medianera bajo ciertas condiciones, incluso si solo uno de los colindantes desea hacerlo. Es posible darle mayor altura, extensión, grosor y cimentación.

1. Solo se puede modificar la mitad de la pared que le corresponde al que realiza la modificación.
2. Toda la modificación de la pared correrá a cargo de quien la realiza.
3. Todos los daños que cause deberán ser costeados por aquel que la ha modificado.

Además, es posible que una pared medianera se construya en terreno privativo y sea costeada por uno solo, con la condición de que, cuando el colindante se apoye en ella, pague la mitad del valor de la pared y la mitad del terreno ocupado por esta.