Sistemas generales y locales en la planificación urbana: adquisición de suelos y ejecución de obras

1. Sistemas Generales y Sistemas Locales

a) Diferenciación

Sistemas Generales:

Suelos destinados a infraestructuras lineales o perimetrales esenciales para la vida humana: equipamientos, espacios libres, comunicaciones e infraestructuras. Su función no se limita a una zona sino a toda la población. Los deja el PG cada vez que se elabora, creando el esqueleto municipal que soporta las funciones del metabolismo urbano.

Sistemas Locales:

Establecidos por los PP (la LS exige al PP que reserve unas porciones de suelo para dotaciones locales) y sirven a zonas concretas municipales. La cesión de estos suelos se hará en el proyecto de reparcelación, donde aparecen las parcelas de adjudicación.

b) Cálculo de los Sistemas Locales de Mínimos

Para calcular los SL, las leyes de suelo autonómicas aplican estándares según:

• Los m² de techo previsto para el sector del PP.
• Los m² de suelo del sector del PP.
• El nº de viviendas previstas en el sector del PP.
• El nº de habitantes previsto en el sector del PP.

En los planos de ordenación de un PP existen parcelas dentro de manzanas destinadas a estándares exigidos por la normativa autonómica.

Ejecución y Coste de Obras de Sistemas Locales

Corresponde:

• Espacios Libres: Al promotor de la actuación, la ejecución suele ser una pequeña parte dentro del proyecto de urbanización, ya que incluye elementos básicos de jardinería y mobiliario urbano.
• Equipamientos: El promotor cede el suelo y el Ayto. edifica lo que necesite el futuro.

c) Obtención Municipal de los Suelos de Sistema General. La Adscripción.

Los Ayto. no tienen capacidad económica para expropiar el suelo de los sistemas generales, la normativa permite que los sistemas generales se obtengan con una pequeña parte del aprovechamiento urbanístico (edificabilidad) de otras actuaciones mediante la adscripción, con la que el suelo del sistema general se incorpora a una actuación de destino, como si se estuviera dentro de esta como propietario de suelo. Cuanto mayor sea la superficie exterior adscrita, menos será el consumo de techo de cada titular, por lo que existen límites de adscripción que limitan las porciones de techo destinadas a pagar a los propietarios adscritos, ya que el techo de una misma actuación no sólo se destina a los propietarios interiores, si no los exteriores de sistemas generales adscritos, consumiendo ambos el mismo aprovechamiento unitario, que se entregará mediante la asignación de parcelas edificables en el proyecto de reparcelación, donde se materializa dicho techo. La decisión de adscribir techo exterior a un sector la toman los redactores en la fase de preparación del PGMO, planteando la obtención de estos suelos para sistemas generales de espacios libres (SGEL) y equipamientos (SGEQ). Cuando se toma la decisión, el PGMO adscribe los suelos de SSGG al sector y lo refleja en su ficha.

d) Obtención de los Suelos Adscritos Mediante Ocupación Directa

El Ayto. obtiene los suelos de sistemas exteriores adscritos en el proyecto de reparcelación, donde se adjudican las parcelas urbanas a los titulares de fincas rústicas originarias, y donde los propietarios de suelo de sistemas generales reciben el techo que les corresponde como un propietario más y el ayuntamiento recibe las fincas del sistema general. Si la gestión urbanística de las UUAs de adscripción se retrasa, y los suelos de sistemas generales no se transforman, la ley permite una adquisición de los suelos de sistemas generales adscritos mediante ocupación directa, equivalente a una expropiación, el ayuntamiento ocupa el suelo y paga al propietario con aprovechamiento dentro de una UA de destino, expidiendo certificado que identifican las unidades de aprovechamiento correspondiente al propietario del suelo ocupado y la actuación de destino para consumirlo, pudiendo inscribir el certificado en el registro de la propiedad como “finca flotante”, y llegado el momento de la reparcelación recibir la cantidad que le corresponda.