El contrato de arrendamiento: características, duración y causas de resolución

El Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un contrato no traslativo del dominio, sino del traslado del goce o uso de una cosa con carácter oneroso. Para englobar todas sus variantes, se define como aquel en el que una de las partes (arrendador) se obliga a ceder el uso o goce de una cosa, realizar un servicio, o realizar una obra durante un tiempo (esencial en el contrato) y a cambio de un precio. El artículo 1542 del Código Civil incluye todas las clases de arrendamientos: de cosa, obra o servicio.

Características del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es:

• Consensual: Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes.
• Oneroso: Existe un intercambio de prestaciones (uso de la cosa a cambio de un precio).
• Bilateral y sinalagmático: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes.
• Conmutativo: Las prestaciones de las partes están determinadas desde el principio.
• Temporal: Tiene una duración limitada en el tiempo.

Naturaleza del Derecho de Arrendamiento

El derecho de arrendamiento tiene una naturaleza personal (para distinguirlo del usufructo), ya que el arrendatario no posee un derecho inmediato y directo sobre la cosa. No obstante, presenta una especialidad, pues los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, rústicos o urbanos, pueden acceder al Registro de la Propiedad. Se plantea la cuestión de si el derecho de arrendamiento es hipotecable. Según la doctrina, no lo es, pues para ello sería necesario que fuera un derecho real o un bien inmueble inscrito en el registro; sin embargo, en la práctica se realiza. También se discute si es transmisible.

Duración del Contrato (Artículo 1543 del Código Civil)

El artículo 1543 del Código Civil establece que, en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. La duración se especifica en los artículos:

• Artículo 1577: Se refiere al tiempo necesario para la recolección de los frutos, ya sea uno o más años.
• Artículo 1581: Norma subsidiaria que establece una duración anual, mensual o diaria, según se haya estipulado el pago del arrendamiento.

Causas de Resolución y Extinción del Contrato

Resolución por Incumplimiento

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicable por analogía en muchos casos, establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

Causas de Resolución a Instancia del Arrendador

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas (según la LAU, aplicable por analogía):

• La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la LAU.

Causas de Resolución a Instancia del Arrendatario

El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas (según la LAU, aplicable por analogía):

• La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU.
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.