Inscripción en el Registro de la Propiedad: efectos, nulidad y rectificación

La No Convalidación Registral del Título Nulo

El Art. 33 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Esto significa que el negocio de adquisición de quien pretende invocar la protección registral ha de ser válido, y que el hecho de su acceso al Registro no implica la convalidación de sus efectos. Es decir, la nulidad se sobrepone a la verdad formal que el asiento representa.

Inscripción Registral y Tradición

La inscripción en el Registro de la Propiedad (RP) no sustituye a la tradición; la inscripción, por tanto, no forma parte del proceso de transmisión de los derechos reales. Además, la finalidad de las dos figuras es diferente: mientras que la tradición culmina y perfecciona el proceso adquisitivo, la inscripción da publicidad a la titularidad que es consecuencia de la transmisión, la cual se ha producido fuera del registro.

Ahora bien, es posible que la tradición no haya tenido lugar porque la escritura así lo haya manifestado expresamente. En este caso, el acceso del documento al registro no significará que se haya producido la tradición.

La Rectificación del Registro Inexacto

El Art. 39 LH nos da el concepto legal de inexactitud del registro, al establecer que “por inexactitud del registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el registro y la realidad jurídica extra-registral”.

Es un desacuerdo que se refiere a los derechos inscribibles. Por tanto, no entran en el ámbito de este concepto los datos descriptivos de las fincas desde el punto de vista físico. La inexactitud de estos datos ya tiene sus propios mecanismos correctores.

Causas de Rectificación de la Inexactitud

Las causas principales son:

• Falta de concordancia entre el registro y la realidad: El registro ha quedado desfasado en relación con la situación jurídico-real de una finca.
• Nulidad del asiento: Serán nulas las inscripciones si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo noveno, sin perjuicio de lo establecido en la ley sobre rectificación de errores (Art. 30 LH).
• Error en el asiento: Se entenderá que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de algunas circunstancias formales de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o el asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos. Se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido.
• Defecto de título: Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Protección de Terceros

De acuerdo con el Art. 40.4 LH, “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.