Principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo: funcionamiento y excepciones

B3. Principio de Prioridad

El principio de prioridad se encuentra regulado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria (LH): "Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real."

Es decir, es un principio en cuya virtud el acto que primeramente ingresa en el Registro se antepone a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o contradictorio, no se haya presentado en el Registro o se presente con posterioridad, aunque el segundo acto sea anterior.

La prioridad en el orden registral se da de dos formas:

• Preferencia excluyente: Cuando los derechos colisionan entre sí, atribuyendo rechazo al título presentado en segundo lugar, aunque ese título fuera el primero que se realizó.
• Principio de superioridad de rango: Son derechos compatibles y se pueden inscribir, pero el primero va a tener superioridad.

La importancia del asiento de presentación se constituye mediante la presentación del título, que se puede realizar físicamente, por correo ordinario o por medios telemáticos. Solo hay 3 supuestos donde el registrador no realiza el asiento:

• Cuando sean documentos privados.
• Cuando sean fincas radicantes o actos que nunca van a llegar a tener importancia registral o real.

La duración del asiento será de 60 días hábiles, pero prorrogables cuando:

• Se retira el documento para liquidar impuestos (hasta 180 días).
• Para despachar ese documento tengo en el registro otro título anterior.
• Tiene un defecto subsanable.

Principio de Tracto Sucesivo

El principio de tracto sucesivo es un principio hipotecario fundamental por el cual los asientos del Registro tienen que aparecer encadenados a los títulos. Afecta a todo tipo de negocios jurídicos o títulos que puedan acceder al Registro de la Propiedad. Afecta a títulos forzosos, títulos modificativos, títulos extintivos y a todo tipo de asientos, excepto al asiento de inmatriculación y el asiento de presentación.

Artículo 20 LH

El artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece: "Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos."

Es un requisito registral, no afecta a la facultad dispositiva del titular, está dirigido al registrador. No es necesario que el principio se cumpla en el momento de otorgamiento ni en el momento del asiento de presentación. El principio no afecta a la capacidad dispositiva.

No será necesaria la previa inscripción a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.

Tampoco será precisa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:

• Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este.
• Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes.
• Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia.