Usucapión ordinaria: posesión pacífica y justo título en el Código Civil

¿Afectan los Actos de Terceros a la Calificación de Posesión Pacífica?

Para resolver esta primera cuestión, es necesario comenzar señalando que la adquisición de un bien por usucapión exige el cumplimiento de cuatro requisitos generales, los cuales aparecen recogidos en el artículo 1941 del Código Civil (CC).

El poseedor ad usucapionem (usucapiente) tiene que serlo en concepto de dueño y ha de poseer de forma pública, pacífica e ininterrumpida. Como señala nuestro caso, la sentencia que resuelve la acción reivindicatoria niega que se cumpla el requisito de posesión pacífica porque Don Juan Arenas sabe que hay otra entidad que alega tener mayor derecho de posesión que él, y efectivamente así es, al no ser Don Juan Arenas el verdadero dueño, aunque él lo ignore.

La Interpretación Jurisprudencial de la Posesión Pacífica

Para comprobar si la sentencia es adecuada, debemos recurrir a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS), la cual ha sido en ocasiones controvertida y contradictoria, pero hace mención a los conceptos de posesión pacífica y no pacífica:

• En algunas sentencias, el TS ha declarado que la existencia de contiendas o discusiones sobre la posesión implica que esta no es pacífica.
• Sin embargo, en otras sentencias ha aclarado que posesión pacífica no es equivalente a posesión no discutida, sino a posesión no violenta.

Según esta segunda línea jurisprudencial, lo contrario a la posesión pacífica es la posesión adquirida empleando fuerza o violencia, es decir, la que se obtiene para despojar al que está poseyendo o la que se consigue sin utilizar los medios legales, siempre y cuando esa violencia se mantenga.

Esta segunda interpretación es la que parece más correcta. Como hemos visto en el supuesto de hecho, Don Juan Arenas adquiere la posesión de la finca mediante compraventa, seguido de la traditio. Por lo tanto, no está tomando la posesión de forma violenta y, en consecuencia, su posesión es pacífica.

El Justo Título en la Usucapión de Don Juan Arenas: ¿Es Verdadero y Válido?

El artículo 1940 del CC establece dos requisitos adicionales para acelerar el proceso de la usucapión ordinaria, de los cuales uno es el denominado “justo título”.

Definición de Justo Título

Este concepto aparece recogido en el artículo 1952 del CC: “Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Luego, para que haya justo título, tiene que existir una adquisición derivativa, por ejemplo, a través de un contrato seguido de la traditio. Si el contrato es de compraventa, pero el vendedor no pudo transmitir la propiedad porque no era el verdadero dueño y no tenía poder de disposición sobre la cosa, el título sigue siendo relevante para la usucapión.

Hay que subrayar que, según el artículo 1954 del CC, quien alega el justo título deberá probarlo ante quien niegue la validez de su derecho adquirido por usucapión. En nuestro caso, Don Juan Arenas tendrá que probar que celebró un contrato de compraventa con quien le transmitió la propiedad y que esa es la causa antecedente que justificó la entrega de la posesión.

Requisitos Fundamentales del Justo Título

En cuanto al justo título, el artículo 1953 del CC establece dos requisitos fundamentales para quien lo ostente: el justo título ha de ser verdadero y válido.

1. Título Verdadero

El TS entiende por título verdadero, a efectos de adquirir por usucapión, aquel que tiene existencia real, es decir, que no es ni absolutamente simulado, ni falso, ni putativo.

2. Título Válido

Se entiende que el título es válido cuando reúne literalmente todos los requisitos extrínsecos de validez que establece el artículo 1261 del CC, con independencia de que quien ha prestado el consentimiento para enajenar el bien sea o no el verdadero dueño. Estos requisitos son:

• Consentimiento, libremente formado y válidamente prestado, porque no haya intervenido ningún vicio.
• Objeto cierto y determinado.
• Causa que a su vez sea válida y lícita.