Valoración pericial de inmuebles: métodos, requisitos y deficiencias

Resumen

El documento explica cómo se valoran pericialmente los bienes inmuebles, según el Reglamento General de las Inspecciones. Describe los métodos del valor base de zona y de comparables o testigos, junto con los requisitos esenciales de los informes, como los estudios de mercado y la visita obligatoria al inmueble. También recoge otros métodos aceptados por la Administración, como el valor de pólizas de seguros, la tasación hipotecaria y el precio declarado en transmisiones anteriores.

Puntos clave

El informe pericial debe reflejar las características físicas, económicas y jurídicas del bien valorado, según el artículo 158.3 del RGI.
El método del valor base de zona multiplica el VBZ por coeficientes de ubicación, antigüedad y conservación para obtener un valor por metro cuadrado.
El informe de comparables consiste en comparar el inmueble con otros de características similares o de la misma zona.
El artículo 160.2 del RGI exige que el perito visite el inmueble; su ausencia es una deficiencia grave.
Desde 2006, la Administración acepta el valor consignado en una póliza de seguros como valor de mercado.
La tasación hipotecaria realizada por el perito del banco puede utilizarse actualmente como valor de mercado válido.
El precio declarado en transmisiones anteriores es válido si se consideran sus circunstancias y se realizó dentro del plazo reglamentario.

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La Valoración Pericial de Bienes Inmuebles: Métodos y Requisitos Legales

La motivación del informe pericial, según el artículo 158.3 del Reglamento General de las Inspecciones (RGI), precisa que, tratándose de una valoración que se refiera a un bien o derecho individualizado, se harán constar sus características físicas, económicas y jurídicas. Estas deben considerarse conforme a la normativa aplicable para determinar el valor del bien o derecho.

Tipos de Informes Periciales Comunes

Valor Base de Zona (VBZ)
En este método, el perito obtiene un valor base de zona (VBZ) que se multiplica por diversos coeficientes (de ubicación, antigüedad, estado de conservación, etc.). El resultado es un valor por metro cuadrado, que al multiplicarse por la superficie total, arroja el valor de mercado del inmueble. Estos informes suelen ser estandarizados y, con frecuencia, presentan deficiencias significativas.
Informe de Comparables o Testigos
Cuando una comprobación de valor inicial es anulada, generalmente se recurre a este tipo de informe. Consiste en comparar el inmueble objeto de valoración con otros inmuebles de características similares o ubicados en la misma zona. Un defecto recurrente en estos informes es que los peritos rara vez, por no decir nunca, visitan físicamente los inmuebles comparables.

Requisitos Esenciales y Deficiencias Frecuentes en Informes Periciales

Necesidad de estudios de mercado: Es fundamental que el informe pericial contenga y detalle los estudios de mercado utilizados para fundamentar la valoración.
Visita obligatoria al inmueble: El artículo 160.2 del RGI exige que el perito se persone en el inmueble objeto de valoración. La ausencia de esta visita constituye una deficiencia grave.

Otros Métodos de Valoración Aceptados por la Administración Pública

Valor Asignado en Pólizas de Contratos de Seguros

Desde el año 2006, la Administración Pública (AP) permite considerar el valor consignado en un contrato de póliza de seguros como valor de mercado para un inmueble.

Valor Asignado para la Tasación de Fincas Hipotecadas

La tasación realizada por el perito del banco al solicitar una hipoteca puede ser utilizada como valor de mercado. Antes de 2006, la jurisprudencia no aceptaba la tasación hipotecaria como método de valoración, entendiendo que solo un perito de la Administración Pública podía realizarla. Sin embargo, actualmente sí se reconoce como un método de valoración válido.

Precio o Valor Declarado en Transmisiones Anteriores

Se considera el precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo bien, siempre que se tengan en cuenta las circunstancias específicas de dichas operaciones y se hayan realizado dentro del plazo reglamentariamente establecido.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatoria la visita del perito al inmueble?

Sí. El artículo 160.2 del Reglamento General de las Inspecciones exige que el perito se persone en el inmueble objeto de valoración. La ausencia de esta visita constituye una deficiencia grave.

¿Se puede usar la tasación hipotecaria como valor de mercado?

Sí, según el documento. Antes de 2006 la jurisprudencia no la aceptaba, pero actualmente la tasación realizada por el perito del banco sí se reconoce como método de valoración válido.

¿Qué es el valor base de zona?

Es el valor de referencia por zona que el perito multiplica por coeficientes de ubicación, antigüedad y estado de conservación, obteniendo un valor por metro cuadrado que se multiplica por la superficie total.