El Derecho de Superficie en España: Concepto, Regulación y Características

El Derecho de Superficie

Concepto y Principio de Accesión

Conforme hemos visto, según el principio de accesión del artículo 350 del Código Civil, el propietario del suelo se hace dueño de lo construido o de lo plantado en él. Sin embargo, este principio de accesión no es una obligación del propietario, sino que es una simple facultad que puede transmitirse a terceros. Por ello, el propietario puede permitir que un tercero edifique o siembre en su finca, facultándole para mantener en su patrimonio lo edificado o sembrado durante un determinado periodo de tiempo. En estos casos, se está constituyendo a favor de ese tercero un derecho de superficie.

Definición

Podemos definir el derecho de superficie como el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar o plantar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido o sembrado durante el término previsto en el negocio de constitución del derecho. Se trata, por tanto, de un derecho de carácter temporal (la Ley del Suelo fija un máximo de 99 años) y, en consecuencia, expirado el plazo, lo construido o sembrado revierte al propietario del suelo.

Por tanto, en el derecho de superficie se da una separación temporal entre el dominio de lo plantado o construido y el dominio del suelo sobre el que se planta o edifica.

Naturaleza Jurídica

Tampoco en este punto los autores se muestran de acuerdo al señalar cuál es la naturaleza jurídica del derecho de superficie. Para un sector, se trata de un derecho real sobre cosa ajena sin más. Sin embargo, otros sostienen que el derecho de superficie es una propiedad limitada, independiente de la propiedad del suelo. De tal forma que, según esta tesis, coexistirían dos propiedades.

Además, otra teoría mantiene que en el derecho de superficie coexisten dos derechos: respecto al suelo, un derecho de disfrute de propiedad en finca ajena, pero respecto a lo construido, se tiene un derecho real limitado.

Regulación Legal

Código Civil

El Código Civil no regula el derecho de superficie de forma sistemática y únicamente aparece expresamente mencionado en el artículo 1611, párrafo 3º. No obstante, esta mención es claramente residual o secundaria, porque simplemente lo menciona para señalar que a este derecho no se le aplica la normativa relativa a los censos.

Legislación Específica y Ley del Suelo

En nuestro país, el derecho de superficie se vio como una solución a los altos precios que tenían los pisos. Sin embargo, esta idea no tuvo el éxito esperado y apenas se ha utilizado este derecho. La primera norma que de forma autónoma reguló el derecho fue la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956. Actualmente, este derecho aparece regulado principalmente en los artículos 53 y 54 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (que derogó el anterior Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, mencionado en el texto original en sus artículos 40 y 41).

Actualmente, la doctrina mayoritaria entiende que los artículos 53 y 54 del TRLSRU regulan un único tipo de derecho de superficie. El artículo 53 permite que tanto personas públicas como privadas puedan constituir el derecho de superficie. Además, otro argumento a favor de la tesis unitaria está en el artículo 53.4, que al señalar las fuentes legales de regulación del derecho, da preferencia a la legislación urbanística sobre el Código Civil. Otro argumento más se deduce del artículo 53.2, que unifica el plazo máximo de duración del derecho de superficie.

Constitución del Derecho de Superficie

Requisitos Formales

El derecho de superficie requiere para su válida constitución su inscripción en el Registro de la Propiedad, y por ello habrá que tener en cuenta lo dispuesto en los artículos 16 y 30 del Reglamento Hipotecario.

Elementos Personales

En cuanto a los elementos personales del derecho de superficie, por un lado tenemos al concedente o superficiante, que es el dueño del suelo, y por otra parte al concesionario o superficiario, que es el titular del derecho de superficie.

Capacidad y Tipo de Negocio

El concedente ha de tener capacidad y poder de disposición sobre el suelo. El derecho de superficie se puede constituir tanto por un negocio oneroso como gratuito. En el caso de que sea por un negocio oneroso, el superficiario estará obligado al pago de una contraprestación (canon superficiario). El negocio jurídico de constitución puede ser tanto inter vivos como mortis causa.

Forma e Inscripción

En cuanto a la forma del negocio, el artículo 53.1 del TRLSRU exige su documentación en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción tiene carácter constitutivo, porque sin ella no hay derecho de superficie.

Duración

El derecho de superficie ha de tener una duración temporal limitada. Por ello, el artículo 53.2 del TRLSRU exige que en la escritura de constitución se establezca un plazo de duración, que en ningún caso podrá exceder los 99 años.

Derechos y Obligaciones de las Partes

Derechos del Superficiario

El superficiario tiene derecho a construir la edificación, plantar o sembrar en el inmueble ajeno, y tiene derecho de propiedad sobre lo edificado o plantado (propiedad superficiaria) mientras dure el derecho de superficie. Además, el superficiario tiene poder de disposición sobre el derecho de superficie y sobre la construcción o plantación, pudiendo transmitirlo inter vivos o mortis causa, e incluso pudiendo gravarlo (por ejemplo, con una hipoteca).

Obligaciones del Superficiario

El superficiario tiene la obligación de realizar la edificación o la siembra dentro del plazo establecido para ello y de conformidad con la ordenación territorial y urbanística. En el caso de que la superficie se hubiera constituido a título oneroso, deberá pagar el canon pactado, con carácter periódico o no, según se hubiera pactado.

Derechos del Concedente

En cuanto a los derechos del concedente, puede exigir que la edificación o plantación se realice dentro del plazo y en las condiciones establecidas. Además, tiene derecho a exigir el canon pactado si es oneroso. Por último, una vez que el derecho de superficie se extingue, lo edificado o plantado revierte a su patrimonio, sin que en principio tenga que pagar por ello indemnización alguna (salvo pacto en contrario).

Obligaciones del Concedente

En cuanto a los deberes del concedente, únicamente debe respetar el derecho de superficie, permitiendo al superficiario el ejercicio de su derecho de edificación o plantación y el mantenimiento de lo construido o plantado.

Extinción del Derecho de Superficie

Estas causas coinciden con las generales de extinción de todos los derechos reales, pero destacaremos algunas específicas o relevantes:

1. Transcurso del plazo: En el caso de haber fijado un plazo de duración del derecho de superficie, llegado ese plazo tendrá lugar la extinción con la consiguiente reversión de lo plantado, edificado o sembrado a manos del propietario del suelo. Además, con esta extinción se extinguirán aquellos derechos reales y personales que hubieran constituido sobre la propiedad superficiaria.
2. Consolidación: Cuando coinciden en una misma persona la condición de propietario del suelo (concedente) y de titular del derecho (superficiario), tendrá lugar la extinción del derecho de superficie. No obstante, en el caso de que antes de la consolidación, terceras personas hubieran adquirido ciertos derechos o facultades sobre el derecho de superficie, tales derechos o facultades deberán ser respetados hasta que transcurra el plazo pactado para la duración del derecho de superficie.
3. No ejercicio o incumplimiento de la obligación de edificar o plantar: Si no se realiza la construcción o plantación dentro del plazo previsto en el título de constitución. También puede extinguirse si la edificación se realiza incumpliendo la normativa urbanística aplicable. Es importante destacar que, salvo pacto en contrario, la destrucción de lo edificado o plantado no extingue el derecho de superficie, puesto que el superficiario conserva su derecho a edificar o plantar de nuevo dentro del plazo.

Derecho de Sobreelevación o Subedificación (Derecho de Vuelo)

El derecho de sobreelevación se conoce también como derecho de vuelo. La necesidad de aprovechar al máximo la edificabilidad en las ciudades ha impulsado la utilización de pactos de trascendencia real, a través de los cuales, se cede a personas distintas del dueño del edificio la facultad de elevar (construir nuevas plantas sobre el edificio existente) o profundizar (construir bajo el suelo o subedificar) dicho edificio.

Estos derechos pueden configurarse de dos formas principales:

1. En régimen de derecho de superficie: De tal forma que el superficiario tendría derecho no a edificar sobre el suelo directamente, sino a construir sobre un edificio ya existente más alturas o a profundizar el subsuelo de ese edificio, adquiriendo la propiedad temporal de lo construido.
2. Como derecho real autónomo e independiente: De tal forma que las construcciones resultantes de la sobreedificación o de la subedificación pasarán a ser propiedad plena y definitiva de quien las construyó, integrándose normalmente en el régimen de propiedad horizontal del edificio. A esta forma de configuración se refiere el artículo 16, apartado 2º del Reglamento Hipotecario.

Si el edificio sobre el que se sobreedifica o subedifica está sometido a un régimen de propiedad horizontal, deberán cumplirse además las normas específicas de dicho régimen (acuerdos de la junta de propietarios, modificación del título constitutivo, etc.).