Equidistribución y Sistemas de Ejecución en la Gestión Urbanística

Ejecución de Procesos

• Distribución equitativa de beneficios y cargas.
• Obtención de terrenos para redes públicas de infraestructura, equipamiento y servicios.
• Cesión de terrenos debido a plusvalías.
• Edificación de solares e implantación de usos en solares.
• Conservación urbana.

Equidistribución

La equidistribución es una actividad de ejecución mediante la cual se realiza el reparto de aprovechamientos y la distribución equitativa de cargas y beneficios derivados del mismo entre los propietarios del ámbito.

Siempre se aplica en terrenos de la misma clase y categoría.

Áreas de reparto: Espacio físico-jurídico en suelo urbanizable sectorizado (SubleS) para hacer la equidistribución.

Todo el SubleS se considera una única área de reparto.

A cada área de reparto le corresponde un aprovechamiento unitario de reparto, que sirve de referencia para la equidistribución de las actuaciones de ejecución en el área.

Aprovechamiento unitario de reparto: Sumatorio del aprovechamiento de los usos globales de todos los sectores dividido por la superficie total.

• Si el aprovechamiento del sector (ApS) es mayor que el aprovechamiento del área de reparto (Ap AR), se completará el exceso de aprovechamiento con suelo para red pública.
• Si el ApS es menor que el Ap AR, se requerirá al municipio el pago de la urbanización.

Reparcelación

La reparcelación es la transformación de fincas afectadas por una actuación urbanística con fines de equidistribución dentro de una unidad de ejecución.

Finalidad:

1. Regularización de fincas.
2. Distribución equitativa.
3. Localización de la edificabilidad.
4. Adjudicación de fincas a la administración (cesión).
5. Adjudicación de fincas resultantes.

La reparcelación puede ser voluntaria o forzosa. La edificabilidad conseguida se da en función de la aportación de los adjudicatarios.

Las fincas adjudicadas deben estar cerca de las antiguas.

La adjudicación en defecto o exceso se compensa con dinero.

Se deben indemnizar las instalaciones destruidas.

Obtención de Redes Públicas

Se puede realizar mediante cesión libre, ocupación directa, permuta forzosa o expropiación.

• Obtención: Cesión urbanizada de suelo para redes locales (Plan General).
• Cesión de suelo para redes generales y supramunicipales: A la Comunidad de Madrid, 20 metros por cada 100 metros construidos.
• Si no hay terrenos:
  1. Se compran y ceden terrenos en la misma área de reparto.
  2. Se compran y ceden terrenos en otro municipio o sector.
  3. Se realiza un pago.

Unidades de Ejecución

Las unidades de ejecución son suelos acotados en ámbitos de actuación para llevar a cabo la actividad de ejecución en la modalidad de actuación integrada.

Excepciones: Ejecución de redes o cuando solo haya una única unidad.

Determinaciones: Señalar el perímetro y el sistema de ejecución.

Condiciones:

• Único espacio cerrado.
• Terrenos en el mismo ámbito.
• Si hay más de una unidad, la diferencia de aprovechamiento debe ser menor al 15%.

Sistemas de Ejecución

Privada

Compensación: Los propietarios aportan los terrenos y realizan la urbanización.

Pública

• Cooperación: Los propietarios aportan los terrenos y pagan la urbanización, mientras que la administración construye.
• Expropiación: Se expropia todo. Se utilizan unidades de ejecución para la expropiación con una lista de bienes y propietarios.
• Ejecución forzosa: Se realiza en sustitución del privado, con gestión directa de la administración.

Otras Formas de Ejecución

• Obras públicas ordinarias: En municipios de menos de 5000 habitantes en suelo no consolidado (SuNC) por el ayuntamiento.
• Áreas de rehabilitación concertada: En suelo urbano (SU) por varias administraciones. Se utilizan programas de rehabilitación en zonas de interés histórico o ámbitos urbanos con graves disfunciones o carencias. Será necesario un Plan Especial si no hay previsiones necesarias.

Expropiación Forzosa

Razones:

1. Urgencia.
2. Patrimonio público de suelo.
3. Incumplimiento de deberes legales del propietario.
4. Catalogación de valor cultural.
5. Obtención de terrenos para viviendas de protección oficial (VPO).