Servidumbres Prediales: Definición, Características Esenciales y Clasificación Jurídica
Servidumbres: Concepto, Características y Clases
Las servidumbres son derechos reales de goce o disfrute que recaen sobre cosas ajenas y se caracterizan por establecer relaciones entre dos fundos:
- Fundo Dominante: Tiene a su favor la servidumbre.
- Fundo Sirviente: Sufre el gravamen.
Estos derechos implican la existencia de dos predios con dos vertientes:
- Positiva (Predio Dominante): Facultad de utilizar las cosas ajenas de una cierta manera, siempre que resulte una utilidad o ventaja para este predio (dominante).
- Negativa (Predio Sirviente): Derecho a tolerar (ius patiendi) o no impedir ciertos actos al titular o dueño del predio dominante.
I. Características de las Servidumbres
Derecho Real (ius in re)
Está protegido por acciones reales (erga omnes). Recae sobre cosas y se protege mediante acciones reales (actio confesoria o actio negatoria). Actúan cualquiera que sea titular de las cosas sobre las que recaen. Es el derecho de exigir por el dueño del predio dominante que se haga o se le permita hacer algo en el fundo sirviente, o impedir que el dueño del predio sirviente se abstenga de hacer algo; este debe tolerar las acciones del dueño del predio dominante.
Derecho sobre Cosa Ajena
- No son posibles servidumbres sobre cosa propia. Por ejemplo, sacar agua de un pozo propio es un derecho de propiedad, no de servidumbre.
- El propietario de la cosa debe respetar esta situación hasta su extinción. Se extingue por consolidación, cuando la propiedad del fundo dominante y la titularidad del predio sirviente recaen sobre la misma persona.
Excepción al Régimen General de la Propiedad
La propiedad se presume libre, siendo los gravámenes una excepción, por lo que hay que probarlos. Representan un gravamen sobre la propiedad, independientemente del titular. Por ello:
- Debe proporcionar utilidad, beneficio o ventaja para el otro predio.
- Es inalienable: no se puede enajenar separadamente del predio.
Relación entre Predios
En las servidumbres prediales siempre existen al menos dos predios: el dominante y el sirviente.
La Servidumbre es Indivisible
- Si el predio sirviente (B) se divide, cada porción debe tolerarla en la parte de servidumbre que le corresponda; la servidumbre no se modifica.
- Si el predio dominante se divide, cada una de las porciones puede usar por entero la servidumbre, siempre que no se agrave su utilización, ni se altere o cambie el lugar de uso.
II. Clases de Servidumbres
Las servidumbres se clasifican por razón de la naturaleza de los predios:
A. Servidumbres Rústicas
Recaen sobre predios situados en el campo.
Servidumbre de Paso
Derecho que tiene el propietario de una finca dominante a exigir paso a través de las fincas vecinas (sirvientes), siempre que no tenga acceso a camino público, vía de comunicación fluvial o terrestre. Distinguimos:
- Iter: Facultad de atravesar a pie, caballo o litera.
- Actus: Facultad de atravesar en carro.
- Via: Toda clase de vehículos (anchura 8 pasos).
Servitus Aqueductus (Servidumbre de Acueducto)
Derecho de hacer pasar agua a través de los predios intermedios hasta llegar al predio dominante. Se distingue: acequia (rivus), traída o conducción de agua subterránea (specus) o de cañería (fistulae).
Servidumbre de Saca de Agua (aquae haustus)
Derecho de extraer agua procedente de predios ajenos para el beneficio del dominante.
Servidumbre de Abrevadero (pecoris ad aquam apulsus)
Derecho de llevar a abrevar al ganado en el predio sirviente. Implica la obligación de dejar paso hasta el punto del abrevadero.
Servidumbre de Pastos
Derecho de llevar a pastar al ganado al predio sirviente, puede ir unida a la anterior.
Servidumbre de Extracción
Extracción de piedras, cal, yeso, arena para construcciones.
B. Servidumbres Urbanas
Recaen sobre predios situados en zona urbana.
Altius tollendi / Altius non tollendi
Derecho de elevar o no elevar edificios/construcciones más allá de una cierta altura. Las limitaciones históricas eran:
- 70 pies con Augusto.
- 60 pies con Trajano.
- 100 pies con Constantino.
Justiniano prohibió las construcciones que impidieran el viento necesario o la vista de los montes o el mar.
Servidumbre de Recogida de Aguas Pluviales
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de forma que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, no sobre el del vecino. Puede ir unida a la servidumbre de desagüe.