Derecho de Aprovechamiento por Turno: Claves para Entender la Multipropiedad
¿Qué es el Derecho de Aprovechamiento por Turno?
El aprovechamiento por turno es la facultad de utilizar, con carácter exclusivo y durante un periodo específico de cada año, un alojamiento turístico susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado. Este alojamiento debe estar dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado para su disfrute.
Características y Servicios Asociados
Este derecho lleva anejo la prestación de servicios complementarios, tales como la limpieza del apartamento, el cuidado y mantenimiento de los elementos comunes del edificio o urbanización donde se integre el apartamento, entre otros. De estos servicios, como veremos más adelante, se ocupa una empresa especializada.
El "periodo específico" de cada año es lo que la ley denomina "turno". Cada turno tendrá una duración mínima de siete días consecutivos y se reiterará anualmente hasta el límite de años que se establezca. Es importante destacar que todos los turnos de un mismo edificio o urbanización tendrán la misma duración, y cada comprador podrá adquirir los que desee.
El Rol del Promotor en el Aprovechamiento por Turno
Duración del Régimen
Al constituir este régimen especial de explotación de un edificio o urbanización, el promotor debe fijar su duración. Esta será como mínimo de tres años y como máximo de cincuenta, a contar desde la fecha de inscripción registral del régimen. No obstante, si el derecho se hubiera constituido sobre un inmueble en construcción, el plazo se contará desde la inscripción de la terminación de la obra.
Equipamiento y Contratos
Antes de iniciar la transmisión de los derechos de aprovechamiento, el promotor deberá equipar cada apartamento con el mobiliario adecuado para su disfrute, redactando un inventario que se incluirá en los contratos de venta.
Por imperativo de la ley, las tareas de prestación de servicios corresponden a una empresa de servicios, con la que el promotor deberá necesariamente contratar al tiempo de constituir el régimen especial de explotación. Cabe la posibilidad de que el propio promotor asuma la prestación de dichos servicios.
Formalización y Registro
El promotor deberá obligatoriamente otorgar escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad, teniendo la inscripción carácter constitutivo. En la escritura deberán figurar datos tales como:
- La descripción de cada apartamento.
- El número de turnos y la duración de estos.
- Las horas de entrada y salida de cada usuario.
- Los servicios que se van a prestar.
A la escritura se acompañarán el contrato celebrado por el promotor con la empresa de servicios y los contratos que tienen por finalidad garantizar el adecuado cumplimiento de sus obligaciones tanto por el promotor como por la empresa de servicios.
Derechos y Deberes del Adquirente
Derechos del Titular
El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno goza de los siguientes derechos:
- Derecho a disfrutar del alojamiento.
- Derecho a disfrutar de los servicios complementarios.
- Derecho de desistimiento: El derecho a resolver el contrato en el plazo de tres meses y sin indemnización alguna.
- Derecho a instar la acción de nulidad de los artículos 1300 y siguientes del Código Civil, en el plazo de tres meses por falta de veracidad en la información, sin perjuicio de las acciones penales contra el transmitente.
- Derecho a disponer libremente del derecho de aprovechamiento sin que la transmisión afecte a las obligaciones derivadas del régimen.
- Derecho a constituir una comunidad de titulares que se regirá por los estatutos.
Deberes del Titular
Entre los deberes del adquirente se encuentran:
- Deber de pagar el precio de adquisición.
- Deber de pago del impuesto correspondiente.
- Deber de pago anual de la cuota de mantenimiento a la empresa de servicios.